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Was der GModG-Pflichtencheck prüft
Seit dem 29. Juli 2026 heißt das frühere Gebäudeenergiegesetz Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG. Gleichzeitig wurde die Systematik verschiedener Vorschriften verändert.
Der Check konzentriert sich auf zwei Bereiche, die beim Kauf eines älteren Wohngebäudes besonders relevant sein können:
• oberste Geschossdecke oder alternativ das darüberliegende Dach nach § 35 GModG
• bisher ungedämmte, zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen außerhalb beheizter Räume nach § 69 GModG
Zusätzlich prüft das Tool, ob die besondere Zweijahresfrist nach einem Eigentumsübergang grundsätzlich in Betracht kommen kann. Diese Frist gilt nicht automatisch nach jedem Hauskauf.
Die frühere altersabhängige Heizkesselpflicht nach § 72 GEG wurde aufgehoben. Alter, Zustand und Effizienz einer Heizungsanlage bleiben für die technische und wirtschaftliche Kaufprüfung wichtig, lösen in diesem Tool aber keine gesetzliche Austauschbewertung nach der früheren Regelung aus.
Wann die Zweijahresfrist relevant sein kann
Die besondere Zweijahresregel kann nur relevant sein, wenn mehrere Voraussetzungen gleichzeitig erfüllt sind:
• Das Wohngebäude hat höchstens zwei Wohnungen.
• Der Eigentümer hat am 1. Februar 2002 selbst eine Wohnung in diesem Gebäude bewohnt.
• Es handelt sich um den ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002.
• Eine konkrete Anforderung an Geschossdecke, Dach oder Leitungen ist noch nicht nachweislich erfüllt.
Ein späterer Verkauf startet nicht automatisch eine neue Zweijahresfrist. Wurde die Immobilie nach dem Stichtag bereits übertragen, kann eine frühere Frist bereits ausgelöst worden und inzwischen abgelaufen sein.
Als Datum des Eigentumsübergangs ist grundsätzlich der rechtliche Übergang maßgeblich. Das ist regelmäßig die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch, nicht automatisch der Notartermin, die Kaufpreiszahlung oder die Schlüsselübergabe.
So nutzen Sie den GModG-Pflichtencheck richtig
1. Gebäudegröße angeben
Wählen Sie zunächst aus, ob das Wohngebäude höchstens zwei Wohnungen hat. Diese Angabe ist für die besondere Übergangsregel entscheidend.
Bei größeren Wohngebäuden kann die hier geprüfte Zweijahresregel nicht auf dieselbe Weise angewendet werden. Anforderungen an einzelne Bauteile oder Leitungen können trotzdem unabhängig davon bestehen.
2. Selbstnutzung am Stichtag prüfen
Geben Sie an, ob der damalige Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst eine Wohnung im Gebäude bewohnt hat.
Ist diese Information unbekannt, sollte sie nicht geschätzt werden. Hilfreich können frühere Meldeunterlagen, Vertragsunterlagen, Grundbuchinformationen oder nachvollziehbare Angaben der damaligen Eigentümer sein.
3. Eigentumshistorie und Übergangsdatum erfassen
Prüfen Sie, ob es seit dem 1. Februar 2002 bereits einen Eigentumsübergang gab. Maßgeblich ist der erste Übergang nach diesem Datum.
Wenn der aktuelle Erwerb tatsächlich der erste Eigentumsübergang ist, tragen Sie das entsprechende Datum ein. Das Tool berechnet auf dieser Grundlage ein mögliches Ende der Zweijahresfrist.
Die Berechnung ist nur so verlässlich wie die zugrunde liegenden Angaben. Erbfälle, Übertragungen innerhalb der Familie oder eine unklare Eigentumshistorie können eine gesonderte rechtliche Prüfung erforderlich machen.
4. Aktuelle Selbstnutzung angeben
Die geplante oder bestehende Selbstnutzung des neuen Eigentümers kann für die Prüfung einer möglichen wirtschaftlichen Ausnahme nach § 35 Absatz 4 GModG relevant sein.
Das Tool bestätigt eine solche Ausnahme nicht automatisch. Es zeigt lediglich, ob eine fachliche Prüfung dieses Punktes sinnvoll sein kann.
5. Geschossdecke oder Dach einordnen
Für die oberste Geschossdecke beziehungsweise das darüberliegende Dach stehen verschiedene Auswahlmöglichkeiten zur Verfügung.
Als erfüllt sollte die Anforderung nur angegeben werden, wenn ein belastbarer Nachweis vorliegt. Möglich sind beispielsweise Bauunterlagen, Rechnungen, Fachunternehmernachweise oder eine technische Berechnung des Wärmedurchgangskoeffizienten.
Sichtbarer Dämmstoff auf dem Dachboden reicht für sich allein nicht immer als Nachweis aus. Entscheidend sind Aufbau, Material, Stärke, Wärmeleitfähigkeit und fachgerechte Ausführung.
6. Leitungsdämmung prüfen
Erfassen Sie anschließend den Zustand zugänglicher Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen außerhalb beheizter Räume.
Typische Bereiche sind unbeheizte Keller, Technikräume und nicht ausgebaute Dachräume. Prüfrelevant können auch ungedämmte Armaturen, beschädigte Ummantelungen oder nur teilweise gedämmte Leitungsabschnitte sein.
Verdeckte oder nicht zugängliche Leitungen werden durch den Check nicht automatisch als pflichtfrei bewertet.
7. Ergebnis auswerten
Nach Auswahl aller Angaben erstellt das Tool ein vorläufiges Prüfergebnis. Dabei werden die mögliche Zweijahresfrist, der Zustand von Geschossdecke oder Dach und die Leitungsdämmung getrennt eingeordnet.
Fehlende oder unbekannte Angaben führen bewusst nicht zu einer pauschalen Entwarnung. Stattdessen zeigt das Ergebnis, welche Punkte vor einer Kaufentscheidung noch geklärt werden sollten.
Wie das Prüfergebnis einzuordnen ist
Das Ergebnis kann verschiedene Hinweise enthalten:
• Nach Angabe erfüllt bedeutet, dass Ihre Auswahl für eine erfüllte Anforderung spricht. Ein technischer oder rechtlicher Nachweis wird dadurch nicht ersetzt.
• Prüfung offen bedeutet, dass Informationen oder Unterlagen fehlen und keine belastbare Einordnung möglich ist.
• Handlungsbedarf möglich weist darauf hin, dass eine gesetzliche oder technische Anforderung noch offen sein kann.
• Zweijahresfrist grundsätzlich relevant bedeutet, dass die eingegebenen Voraussetzungen für die besondere Übergangsregel sprechen.
• Mögliche Ausnahme bedeutet, dass eine wirtschaftliche oder rechtliche Einzelfallprüfung sinnvoll sein kann. Das Tool bestätigt die Ausnahme nicht.
Eine grüne oder positive Einordnung ist deshalb kein behördlicher Bescheid und keine Garantie, dass sämtliche gesetzlichen Anforderungen erfüllt sind.
Welche Unterlagen für die Eingabe helfen
Für eine möglichst belastbare Ersteinschätzung sollten folgende Unterlagen vorliegen:
• aktueller Grundbuchauszug und Angaben zu früheren Eigentumsübergängen
• Informationen zur Selbstnutzung am 1. Februar 2002
• Datum der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch
• Energieausweis mit Ausstellungsdatum und Kennwerten
• Baubeschreibung, Schnitte und Pläne von Dach und oberster Geschossdecke
• Rechnungen und Fachunternehmernachweise zu Dämmmaßnahmen
• Berechnung oder nachvollziehbarer Nachweis des U-Werts
• Fotos und Angaben zu Leitungen in unbeheizten Bereichen
• bei Wohnungseigentum relevante Beschlüsse und Protokolle
Ein Energieausweis liefert wichtige Hinweise, beweist aber nicht automatisch, dass jedes einzelne Bauteil oder jede betroffene Leitung die gesetzliche Anforderung erfüllt.
Was das Ergebnis nicht leisten kann
Der GModG-Pflichtencheck stellt keine behördliche, technische oder rechtliche Entscheidung dar.
Er kann insbesondere nicht automatisch bestätigen:
• eine wirtschaftliche Ausnahme nach § 35 Absatz 4 GModG
• eine behördliche Befreiung
• einen rechtlichen Härtefall
• Besonderheiten bei denkmalgeschützten Gebäuden
• die fachgerechte Ausführung einer vorhandenen Dämmung
• vollständige oder mangelfreie Unterlagen
• konkrete Sanierungs- oder Investitionskosten
Diese Fragen müssen anhand der tatsächlichen Immobilie fachlich und gegebenenfalls rechtlich geprüft werden.
Häufige Fragen zum GModG-Pflichtencheck
Muss nach jedem Hauskauf innerhalb von zwei Jahren saniert werden?
Nein. Die besondere Zweijahresfrist greift nur für bestimmte Anforderungen und nur dann, wenn sämtliche Voraussetzungen der Übergangsregel erfüllt sind.
Beginnt die Frist mit dem Notartermin?
In der Regel nicht. Maßgeblich ist grundsätzlich der rechtliche Eigentumsübergang, regelmäßig also die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch.
Prüft das Tool auch eine Austauschpflicht für alte Heizkessel?
Nein. Die frühere altersabhängige Pflicht nach § 72 GEG wurde aufgehoben. Die Heiztechnik sollte aus wirtschaftlichen und technischen Gründen trotzdem in die Kaufprüfung einbezogen werden.
Kann der Check eine wirtschaftliche Ausnahme bestätigen?
Nein. Der Rechner kann lediglich auf eine mögliche Prüfung nach § 35 Absatz 4 GModG hinweisen. Ob die Voraussetzungen tatsächlich vorliegen, muss im Einzelfall bewertet und dokumentiert werden.
Was passiert bei unbekannter Eigentumshistorie?
Ohne verlässliche Angaben zum ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002 lässt sich die besondere Zweijahresfrist nicht sicher bestimmen. In diesem Fall sollten Grundbuchdaten und frühere Übertragungen geprüft werden.
Nächste Schritte nach dem Check
Offene Punkte sollten vor einer Kaufentscheidung nicht durch Vermutungen ersetzt werden. Sinnvoll ist folgende Reihenfolge:
• vorhandene Unterlagen und Nachweise vollständig zusammentragen
• Eigentumshistorie und maßgebliches Übergangsdatum klären
• Geschossdecke, Dach und Leitungen technisch prüfen lassen
• mögliche Maßnahmen und Kosten in die Kaufkalkulation aufnehmen
• Ausnahmen und Sonderfälle fachlich oder rechtlich bewerten lassen
Vertiefende Hintergründe finden Sie im Beitrag Sanierungspflichten nach Hauskauf 2026. Weitere Fachbeiträge stehen im Bereich Ratgeber & Insights bereit.
Informationen zur strukturierten Begleitung von Immobilientransaktionen finden Sie unter Transaktions-Beratung.
Immobilienkauf strukturiert vorbereiten
Der GModG-Pflichtencheck bietet eine erste Orientierung. Eine belastbare Kaufentscheidung entsteht aus der Verbindung von rechtlicher Einordnung, technischem Zustand, vollständigen Unterlagen und wirtschaftlicher Kalkulation.
Sie möchten einen Immobilienerwerb oder Verkauf professionell vorbereiten? Nehmen Sie Kontakt mit LKM Real Estate auf.