Eine Immobilienübertragung innerhalb der Familie wird häufig als reine Schenkung verstanden. Übernimmt die beschenkte Person jedoch ein Darlehen, zahlt einen Ausgleich oder befreit den bisherigen Eigentümer von einer Verbindlichkeit, kann steuerlich ein entgeltlicher Anteil entstehen. Genau diesen Sonderfall prüft der Gemischte-Schenkung-Check von LKM Real Estate.
Wichtig: Das Tool ist kein allgemeiner Spekulationssteuer-Rechner. Es wurde gezielt für Schenkungen und teilentgeltliche Übertragungen mit Schuldübernahme entwickelt. Für einen klassischen Immobilienverkauf nutzen Sie bitte den Spekulationssteuer-Check 2026.
Was prüft der Gemischte-Schenkung-Check?
Der Rechner teilt die Übertragung auf Basis Ihrer Eingaben in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil auf. Als Gegenleistung berücksichtigt er die befreiend übernommene Darlehensschuld und weitere Zahlungen. Anschließend ordnet er die um die bisherige AfA geminderten Anschaffungskosten proportional dem entgeltlichen Teil zu.
Das Ergebnis zeigt, ob innerhalb der zehnjährigen Haltefrist ein positiver Veräußerungsgewinn entstehen kann. Zusätzlich erhalten Sie eine vereinfachte Steuerschätzung und einen separat gekennzeichneten Reform-Stresstest. Der Stresstest bildet ein mögliches Szenario ohne zehnjährige Haltefrist ab. Er ist ausdrücklich keine Aussage dazu, ob und in welcher Form der im Jahr 2026 eingebrachte Gesetzentwurf verabschiedet wird.
Für wen ist das Tool besonders sinnvoll?
- Eltern, die eine noch finanzierte Immobilie auf Kinder übertragen möchten
- Familien, die eine Schenkung mit Ausgleichszahlung zwischen Geschwistern planen
- Eigentümer vermieteter Immobilien mit bereits in Anspruch genommener AfA
- Erbengemeinschaften und Bestandshalter, die eine interne Übertragung vorbereiten
- Berater und Projektbeteiligte, die vor dem Notartermin eine erste Risikostruktur benötigen
So verwenden Sie den Rechner
1. Anschaffungs- und Übertragungsdatum erfassen
Für die Prüfung der Haltefrist benötigt der Rechner das ursprüngliche Anschaffungsdatum und das geplante Übertragungsdatum. Wurde die Immobilie zuvor unentgeltlich erworben, kann die Anschaffungshistorie des Rechtsvorgängers maßgeblich sein.
2. Verkehrswert und historische Kosten eintragen
Der Verkehrswert bestimmt, wie groß der entgeltliche Anteil ist. Die historischen Anschaffungskosten bilden zusammen mit der kumulierten AfA die steuerliche Ausgangsbasis. Je stärker die Immobilie bereits abgeschrieben wurde, desto niedriger kann die verbleibende Kostenbasis und desto höher kann der rechnerische Gewinn ausfallen.
3. Schuldübernahme und weitere Gegenleistungen angeben
Tragen Sie nur Verbindlichkeiten ein, von denen die übertragende Person tatsächlich befreit wird. Eine bloße interne Absprache, nach der das Kind künftig die Raten bezahlt, ist nicht automatisch mit einer befreienden Schuldübernahme gleichzusetzen.
4. Eigennutzung und Steuersatz ergänzen
Die Eigennutzungsprüfung ist bewusst vereinfacht. Der Rechner kann weder eine gemischte Nutzung noch die Nutzung einzelner Gebäudeteile, Ferienvermietung, Leerstandszeiten oder die unentgeltliche Überlassung an Kinder rechtssicher beurteilen. Der eingegebene Grenzsteuersatz dient ausschließlich einer überschlägigen Schätzung.
Wie wird der entgeltliche Anteil berechnet?
Bei einer teilentgeltlichen Übertragung wird die Gegenleistung dem Verkehrswert gegenübergestellt. Übernimmt die Tochter beispielsweise eine Darlehensschuld von 150.000 Euro bei einem Verkehrswert von 500.000 Euro, beträgt die Entgeltlichkeitsquote 30 Prozent. Nur dieser Teil wird für die Gewinnermittlung wie ein Verkauf behandelt. Die übrigen 70 Prozent bleiben unentgeltlich.
Die Anschaffungskosten werden nicht vollständig vom Entgelt abgezogen. Sie werden zunächst um die steuerlich abgezogene AfA gemindert und anschließend nach der Entgeltlichkeitsquote aufgeteilt. Genau an dieser Stelle entstehen in der Praxis häufig unerwartet hohe Gewinne.
Was bedeutet die AfA-Korrektur?
Die während der Vermietung abgezogene AfA hat die laufende Einkommensteuer reduziert. Wird der entgeltliche Teil innerhalb der Haltefrist übertragen, mindert die bisherige AfA die für § 23 EStG relevante Anschaffungskostenbasis. Dadurch kann ein Veräußerungsgewinn entstehen, obwohl die übernommene Restschuld deutlich unter den ursprünglichen Anschaffungskosten liegt.
Was der Rechner nicht abbildet
- individuelle Einkommensteuerprogression und Verlustverrechnung
- Kirchensteuer und die persönliche Berechnung des Solidaritätszuschlags
- Schenkungsteuer, Freibeträge und den Wert vorbehaltener Nutzungsrechte
- Grunderwerbsteuer und besondere Befreiungstatbestände
- mehrere Eigentümer, Miteigentumsquoten und komplexe Finanzierungsketten
- betriebliche Immobilien, Personengesellschaften oder Immobilien-GmbHs
- eine verbindliche Prüfung des Gesetzentwurfs 21/6637 oder seiner Übergangsregel
Vertiefende Einordnung im Ratgeber
Wie die BFH-Rechtsprechung zur Schuldübernahme funktioniert, warum die AfA den Gewinn erhöht und welche Unterlagen vor dem Notartermin benötigt werden, erklärt der ausführliche Beitrag Gemischte Schenkung bei Immobilien 2026.
Nächster Schritt: Ergebnis vor der Beurkundung prüfen lassen
Ein Rechner kann den kritischen Punkt sichtbar machen, ersetzt aber nicht die Prüfung der Verträge, Finanzierungen und steuerlichen Historie. Besonders bei hohen Verkehrswerten oder mehreren Beteiligten sollte die Struktur vor der notariellen Beurkundung abgestimmt werden. Die LKM Real Estate GmbH unterstützt bei der strukturierten Transaktionsvorbereitung und koordiniert bei Bedarf die Einbindung rechtlicher und steuerlicher Expertise aus dem LKM-Netzwerk.