Wer eine Bestandsimmobilie kauft, kalkuliert meist mit Kaufpreis, Finanzierung, Sanierung und späteren Mieteinnahmen. Ein Punkt wird dabei oft unterschätzt: die steuerliche Behandlung der Sanierungskosten.
Denn nicht jede Renovierung nach dem Kauf lässt sich sofort als Erhaltungsaufwand absetzen. Werden innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung bestimmte Instandsetzungs- und Modernisierungskosten zu hoch, kann das Finanzamt anschaffungsnahe Herstellungskosten annehmen. Die Folge: Die Kosten wirken steuerlich nicht sofort, sondern müssen langfristig abgeschrieben werden.
Gerade in München, Unterföhring und dem Münchner Umland ist das relevant. Viele Käufer erwerben ältere Bestandsimmobilien, weil Neubau knapp und teuer bleibt. Wer nach dem Erwerb modernisiert, sollte die 15%-Grenze daher früh prüfen.
Unser Podcast zum Thema
Unser Video zum Thema
Was bedeutet die 15%-Grenze?
Die 15%-Grenze bezieht sich auf die reinen Gebäudeanschaffungskosten. Der Anteil für Grund und Boden zählt nicht dazu.
Ein vereinfachtes Beispiel: Beträgt der Gebäudewert 400.000 €, liegt die kritische Grenze bei 60.000 € netto. Werden innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf Sanierungs- und Modernisierungskosten oberhalb dieser Grenze verursacht, kann der sofortige Werbungskostenabzug gefährdet sein.
Besonders kritisch ist die sogenannte Fallbeilwirkung. Wird die Grenze überschritten, kann nicht nur der übersteigende Betrag betroffen sein. Vielmehr können sämtliche relevanten Aufwendungen als anschaffungsnahe Herstellungskosten behandelt werden.
Welche Kosten können betroffen sein?
In die Prüfung können viele Maßnahmen einfließen, zum Beispiel:
- Modernisierung von Bad, Heizung, Elektro oder Fenstern
- Bodenbeläge
- Malerarbeiten
- Schönheitsreparaturen
- Instandsetzungen nach dem Kauf
- zusammenhängende Maßnahmen innerhalb der ersten drei Jahre
Wichtig ist eine saubere Planung. Angebote, Rechnungen und Leistungsbeschreibungen sollten klar erkennen lassen, welche Arbeiten ausgeführt wurden und welchem Zweck sie dienen.
Wer zusätzlich Finanzierungskosten, Darlehensablösung oder Verkaufsszenarien kalkuliert, sollte auch den Beitrag zur Vorfälligkeitsentschädigung beim Immobilienverkauf 2026 einbeziehen.
Die 3-von-4-Regel: Zweites Risiko neben der Kostenhöhe
Neben der 15%-Grenze kann auch eine Standardhebung steuerlich kritisch werden. Dabei geht es um die Frage, ob die Immobilie durch die Maßnahmen insgesamt auf ein höheres Ausstattungsniveau gebracht wird.
Besonders relevant sind vier Kernbereiche:
- Heizungsinstallation
- Sanitärinstallation
- Elektroinstallation
- Fenster und Verglasung
Werden mindestens drei dieser vier Bereiche wesentlich modernisiert, kann eine steuerliche Standardhebung vorliegen. Das kann auch dann problematisch sein, wenn die 15%-Grenze rechnerisch noch nicht überschritten wird.
Warum die Prüfung vor der Sanierung beginnen sollte
Viele Eigentümer beschäftigen sich erst nach dem Kauf mit der konkreten Sanierung. Steuerlich ist das oft zu spät.
Vor dem Start sollten folgende Fragen geklärt werden:
- Wie hoch ist der reine Gebäudewert?
- Welche Maßnahmen sind zwingend notwendig?
- Welche Kosten fallen netto an?
- Welche Gewerke können zeitlich getrennt werden?
- Besteht ein Risiko durch die 3-von-4-Regel?
- Gibt es Mieter, die die Sanierungsstrategie beeinflussen?
Bei vermieteten Immobilien kann zusätzlich relevant sein, ob ein einvernehmlicher Mietaufhebungsvertrag wirtschaftlich sinnvoll ist. Mehr dazu erklärt der Ratgeber Mieter rauskaufen 2026: Wie viel Abfindung ist angemessen?. Den passenden Rechner finden Sie auf der Seite Abfindungsrechner für Mietaufhebungsverträge.
Mieterabfindung als strategischer Baustein
Nicht jede Sanierung lässt sich sinnvoll im laufenden Mietverhältnis durchführen. In manchen Fällen kann eine Mieterabfindung helfen, eine Wohnung einvernehmlich freizuziehen und die weitere Nutzung besser zu planen.
Wichtig: Eine Mieterabfindung ist nicht mit den eigentlichen Sanierungskosten gleichzusetzen. Sie sollte gesondert betrachtet werden. Dadurch kann sie in bestimmten Fällen ein wirtschaftlich und steuerlich relevanter Bestandteil der Gesamtstrategie sein.
Für Eigentümer, die eine Immobilie im Alter veräußern, verkleinern oder neu strukturieren möchten, kann auch der Beitrag Haus verkaufen im Alter: Downsizing als Strategie hilfreich sein.
Für wen ist die 15%-Prüfung besonders wichtig?
Eine Prüfung lohnt sich vor allem für:
- Käufer von Bestandsimmobilien
- private Vermieter
- Kapitalanleger
- Eigentümer vermieteter Wohnungen
- Käufer von Mehrfamilienhäusern
- Investoren mit energetischer Sanierungsplanung
- Eigentümer im Raum München und Unterföhring
Auch bei Umnutzungsprojekten kann die Kostenstruktur entscheidend sein. Einen weiterführenden Überblick bietet der Beitrag Büro zu Wohnung in München. Weitere Fachbeiträge finden Sie im Ratgeberbereich von LKM Real Estate.
Praktische Tipps für die Planung
Planen Sie nicht nur baulich, sondern auch steuerlich. Besonders wichtig sind:
- Gebäudewert sauber vom Bodenwert trennen
- Netto-Kosten realistisch kalkulieren
- Sicherheitspuffer einplanen
- Maßnahmen zeitlich strukturieren
- Kernbereiche einzeln prüfen
- Rechnungen und Angebote nachvollziehbar dokumentieren
- steuerliche Einschätzung vor Beauftragung einholen
Bei komplexeren Erwerbs-, Sanierungs- oder Verkaufsentscheidungen kann eine strukturierte Begleitung sinnvoll sein. Einen Überblick über die Leistungen finden Sie unter Leistungen von LKM Real Estate.
Fazit: Die 15%-Grenze ist ein Renditefaktor
Die 15%-Grenze ist kein steuerliches Detail. Sie kann entscheiden, ob Sanierungskosten sofort steuerlich wirken oder über viele Jahre verteilt werden müssen.
Wer eine Bestandsimmobilie kauft, sollte deshalb früh prüfen, wie hoch der steuerliche Rahmen ist und ob eine Standardhebung droht. Eine erste Orientierung bietet der 15%-Steuerfalle & Erhaltungsaufwand-Rechner von LKM Real Estate.
Zum Rechner: 15%-Steuerfalle & Erhaltungsaufwand-Rechner
Weitere interaktive Hilfen finden Sie in der Übersicht Tools & Rechner. Für eine individuelle Einschätzung können Sie direkt Kontakt zu LKM Real Estate aufnehmen.
Hinweis: Der Beitrag ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung, bietet aber eine erste Orientierung für die Planung.
