Was berechnet der CO₂-Kostenaufteilungs-Check?
Der Check führt die zentralen Rechenschritte des CO₂-Kostenaufteilungsgesetzes in einer gemeinsamen Modellrechnung zusammen. Für Wohngebäude wird aus CO₂-Ausstoß, Fläche und Abrechnungszeitraum der spezifische Jahresausstoß bestimmt. Dieser Wert führt in eine der zehn gesetzlichen Stufen. Das Ergebnis zeigt die prozentuale Grundaufteilung zwischen Vermieter und Mieter sowie die jeweiligen Eurobeträge für das gesamte Gebäude.
Zusätzlich kann ein Heizkosten-Umlageschlüssel für eine konkrete Nutzungseinheit eingegeben werden. Das Tool leitet daraus den modellhaften Vermieter- und Mieteranteil dieser Einheit ab. Für Nichtwohngebäude verwendet der Rechner die 2026 geltende hälftige Grundaufteilung.
Das Ergebnis ist eine Ersteinschätzung. Eine fertige Heizkostenabrechnung entsteht erst, wenn Originalrechnungen, Flächenansatz, vertraglicher Umlageschlüssel und alle Sonderfälle geprüft wurden.
Welche Angaben benötigen Sie?
Halten Sie folgende Daten bereit:
- Gebäudeart: Wohngebäude oder Nichtwohngebäude
- Beginn und Ende des Abrechnungszeitraums
- CO₂-Ausstoß des Gebäudes im Zeitraum in Kilogramm
- maßgebliche Gebäudefläche in Quadratmetern
- gesamte CO₂-Kosten im Zeitraum in Euro
- Anteil der konkreten Einheit am Heizkosten-Umlageschlüssel in Prozent
- Nachweis zu einer möglichen öffentlich-rechtlichen Beschränkung
CO₂-Ausstoß und CO₂-Kosten finden sich regelmäßig in den Rechnungsangaben des Brennstoff- oder Wärmelieferanten. Der Anteil der Nutzungseinheit muss aus der für das Gebäude verwendeten Heizkostenverteilung stammen. Eine frei geschätzte Wohnflächenquote kann zu einem falschen Ergebnis führen.
So funktioniert die Berechnung bei Wohngebäuden
Im ersten Schritt wird der CO₂-Ausstoß auf die Gebäudefläche bezogen. Bei einem vollen Jahr ergibt sich daraus der Wert in Kilogramm CO₂ je Quadratmeter und Jahr. Bei einem abweichenden Zeitraum rechnet das Tool den Wert für die Stufenzuordnung modellhaft auf 365 Tage um.
Im zweiten Schritt ordnet der Rechner den Wert einer gesetzlichen Stufe zu. Der Vermieteranteil steigt in Zehn-Prozent-Schritten von 0 auf 80 Prozent. In der höchsten Stufe ab 52 kg CO₂ je Quadratmeter und Jahr beträgt er 95 Prozent.
Im dritten Schritt werden die CO₂-Kosten des Gebäudes mit der ermittelten Quote geteilt. Anschließend wird der eingegebene Anteil der Nutzungseinheit angewendet. Das Ergebnis weist Gebäude- und Einheitenbeträge getrennt aus.
Beispielrechnung
Ein Wohngebäude verursacht in einem vollständigen Jahr 12.500 kg CO₂ bei einer maßgeblichen Fläche von 650 Quadratmetern. Die CO₂-Kosten betragen 720 Euro. Eine Wohnung trägt nach dem Heizkosten-Umlageschlüssel 8,5 Prozent.
Der spezifische Ausstoß beträgt 19,2 kg CO₂ je Quadratmeter und Jahr. Damit gilt Stufe 3 mit 20 Prozent Vermieteranteil und 80 Prozent Mieteranteil.
Für das Gebäude ergibt sich:
- 144 Euro Vermieteranteil
- 576 Euro Mieteranteil
Der Wohnung werden insgesamt 61,20 Euro CO₂-Kosten zugeordnet. Davon entfallen modellhaft 12,24 Euro auf den Vermieter und 48,96 Euro auf den Mieter.
Was gilt für Nichtwohngebäude?
Für Nichtwohngebäude bleibt es 2026 nach aktueller Rechtslage bei einer hälftigen Grundaufteilung. Das Tool weist deshalb 50 Prozent für die Vermieter- und 50 Prozent für die Mieterseite aus. Die konkrete Verteilung innerhalb eines Objekts hängt weiterhin vom vertraglichen und abrechnungsrechtlichen Umlageschlüssel ab.
Der Evaluationsbericht des Bundeswirtschaftsministeriums vom 1. April 2026 empfiehlt, eine weitergehende Differenzierung erst nach Klärung der europäischen Vorgaben vorzunehmen. Der Rechner bildet keine mögliche künftige Gesetzesänderung vorweg.
Wie wirken sich Beschränkungen nach § 9 aus?
Kann der Vermieter aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorgaben die energetische Qualität des Gebäudes oder die Wärmeversorgung nicht wesentlich verbessern, kann sich sein Kostenanteil nach § 9 CO₂KostAufG reduzieren. Ist eine Verbesserungsrichtung wesentlich beschränkt, halbiert das Tool den gesetzlichen Vermieteranteil. Sind beide Richtungen wesentlich beschränkt, setzt es den Vermieteranteil auf null.
Diese Auswahl darf nur verwendet werden, wenn die konkrete Beschränkung nachgewiesen werden kann. Ein allgemeiner Hinweis auf das Baujahr, den Denkmalschutz oder die Lage des Objekts genügt nicht. Bei denkmalgeschützten Objekten bietet der Beitrag Denkmal-AfA und Denkmalschutz-Abschreibung 2026 wirtschaftliche Zusatzinformationen, ersetzt aber ebenfalls keine Einzelfallprüfung nach § 9.
Welche Angaben gehören in die Heizkostenabrechnung?
Nach § 7 CO₂KostAufG müssen der Mieteranteil, die Einstufung des Gebäudes und die Berechnungsgrundlagen in der Heizkostenabrechnung nachvollziehbar ausgewiesen werden. Eigentümer und Verwalter sollten deshalb nicht nur das Endergebnis, sondern auch Rechnungswerte, Fläche, Zeitraum, Stufe und Umlageschlüssel dokumentieren.
Unterbleiben die gesetzlich erforderlichen Angaben, kann der Mieter seinen Heizkostenanteil nach den Voraussetzungen des Gesetzes um drei Prozent kürzen. Der Toolausdruck ist keine Abrechnungsvorlage, kann aber als interne Plausibilitätskontrolle dienen.
Was der Check bewusst nicht leistet
Der Rechner ersetzt keine:
- Prüfung der Brennstoff- oder Wärmelieferrechnung
- Ermittlung der rechtlich maßgeblichen Gebäudefläche
- Kontrolle des mietvertraglichen Heizkosten-Umlageschlüssels
- vollständige Heizkostenabrechnung
- technische Energieberatung
- rechtliche Einzelfallprüfung zu § 9 CO₂KostAufG
- Prognose künftiger CO₂-Preise oder Gesetzesänderungen
CO₂-Kosten wirtschaftlich einordnen
Die CO₂-Kostenaufteilung zeigt einen laufenden Kostenanteil. Für eine Investitionsentscheidung müssen außerdem Energieverbrauch, Instandhaltung, technische Restlebensdauer, Finanzierung und Vermietbarkeit betrachtet werden. Der Mietrendite-Ratgeber von LKM Real Estate ordnet laufende Kosten in die Renditeberechnung ein. Bei geplanten baulichen Maßnahmen unterstützt der Erhaltungsaufwand-Rechner bei einer ersten steuerlichen Orientierung.
Jetzt CO₂-Kosten nachvollziehbar prüfen
Nutzen Sie den Check mit den Originalwerten Ihrer Abrechnung und dokumentieren Sie das Ergebnis. Wenn Sie anschließend Bewirtschaftung, Investitionsbedarf oder Verkaufsstrategie Ihres Immobilienbestands im Raum München einordnen möchten, können Sie über die Kontaktseite von LKM Real Estate eine persönliche Einschätzung anfragen.