Wer eine vermietete Immobilie kaufen oder einen bestehenden Bestand neu bewerten möchte, begegnet schnell einer scheinbar einfachen Kennzahl: der Mietrendite. Ein Kaufpreis, eine Jahreskaltmiete, eine kurze Division und schon steht ein Prozentsatz im Exposé. Diese Bruttorendite ist nützlich, reicht für eine belastbare Investitionsentscheidung aber nicht aus.
Entscheidend ist nicht nur, wie viel Miete im Verhältnis zum Kaufpreis vereinbart ist. Entscheidend ist, welcher Ertrag nach Kaufnebenkosten, Leerstand, nicht umlagefähigen Kosten, Verwaltung und Instandhaltung tatsächlich verbleibt. Kommt eine Finanzierung hinzu, müssen außerdem Zins und Tilgung in die Liquiditätsplanung einfließen. Erst dann wird sichtbar, ob die Immobilie laufend Geld erwirtschaftet, monatlich zusätzliches Kapital benötigt oder nur unter optimistischen Annahmen tragfähig erscheint.
Die sorgfältige Berechnung ist 2026 besonders relevant. Nach vorläufigen Daten des Statistischen Bundesamts stiegen die Preise für Wohnimmobilien 2025 im Jahresdurchschnitt wieder um 3,2 Prozent. Gleichzeitig lagen die Preise für Instandhaltungsarbeiten an Wohngebäuden im Februar 2026 um 4,1 Prozent über dem Vorjahresmonat. Auch die Finanzierung bleibt ein zentraler Prüfpunkt. Die Deutsche Bundesbank berichtete im Juli 2026 von restriktiveren Kreditbedingungen bei privaten Wohnungsbaukrediten. Kaufpreis, Kosten, Finanzierung und Ertrag müssen deshalb gemeinsam betrachtet werden.
In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie Sie Bruttomietrendite, Nettomietrendite, Kaufpreisfaktor, Cashflow, Eigenkapitalrendite und Schuldendienstdeckungsgrad richtig berechnen. Ein vollständiges Praxisbeispiel zeigt, warum eine auf den ersten Blick attraktive Bruttorendite trotzdem zu einem negativen monatlichen Cashflow führen kann. Mit dem kostenlosen Immobilien-Renditerechner 2026 können Sie Ihre eigenen Zahlen anschließend in drei Szenarien prüfen.
Hinweis der Redaktion: Dieser Beitrag und der Rechner dienen der wirtschaftlichen Erstorientierung. Sie ersetzen keine Immobilienbewertung, Finanzierungsberatung, Steuerberatung, Rechtsberatung oder technische Objektprüfung. Für eine belastbare Entscheidung müssen Objekt, Mietverträge, Finanzierung und individuelle Ziele im Einzelfall geprüft werden.
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Mietrendite berechnen 2026: Die Kurzantwort
Die Bruttomietrendite setzt die jährliche Nettokaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Sie eignet sich für einen schnellen Erstvergleich. Für die eigentliche Kaufentscheidung sollte jedoch mindestens die Nettomietrendite auf Basis der gesamten Investition berechnet werden. Zusätzlich zeigt der Cashflow, ob die laufenden Einnahmen nach Kosten, Zins und Tilgung ausreichen.
Die vier Prüfschritte im Überblick
- Bruttorendite: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis. Gut für den schnellen Marktvergleich.
- Nettorendite: Reinertrag geteilt durch die gesamte Investition. Kosten und Leerstand werden berücksichtigt.
- Cashflow: Reinertrag abzüglich Zins und Tilgung. Zeigt die laufende Liquiditätswirkung.
- Stresstest: Prüft, was bei weniger Miete, höheren Kosten oder einem höheren Zinssatz passiert.
Eine einzelne Prozentzahl beantwortet also nicht die Frage, ob sich eine Immobilie lohnt. Eine fundierte Entscheidung entsteht erst aus dem Zusammenspiel mehrerer Kennzahlen und aus der Prüfung, wie belastbar die Eingaben sind.
Warum die Bruttomietrendite allein zu kurz greift
Die Bruttomietrendite ist beliebt, weil sie schnell berechnet und leicht kommuniziert werden kann. Genau darin liegt ihre Stärke, aber auch ihre Grenze. Sie ignoriert alle Ausgaben, die zwischen Kauf und verfügbarem Ertrag liegen.
Typischerweise bleiben bei einer reinen Bruttobetrachtung folgende Positionen unberücksichtigt:
- Grunderwerbsteuer
- Notar- und Grundbuchkosten
- Maklerkosten
- Modernisierungs- und Anfangsinvestitionen
- nicht umlagefähige Betriebskosten
- Verwaltungskosten
- laufende Instandhaltung und Rücklagen
- Leerstand und Mietausfall
- Zinskosten
- Tilgung und sonstiger Kapitaldienst
Zwei Immobilien können deshalb dieselbe Bruttorendite aufweisen und wirtschaftlich trotzdem völlig unterschiedlich sein. Eine modernisierte Wohnung mit stabiler Vermietung, angemessenem Hausgeld und hohem Eigenkapitalanteil kann einen positiven Cashflow liefern. Ein sanierungsbedürftiges Objekt mit hohen nicht umlagefähigen Kosten und knapper Finanzierung kann bei gleicher Bruttorendite laufend zusätzliches Kapital verlangen.
Wer bereits eine Immobilie besitzt und zwischen Halten und Verkauf abwägt, sollte nicht nur mit dem damaligen Kaufpreis rechnen. Für diese Entscheidung ist der heutige Marktwert relevant. Der bestehende Ratgeber zur Frage „Immobilie vermieten oder verkaufen?“ und der dazugehörige Rechner vergleichen genau diese beiden Handlungsoptionen. Der neue Renditerechner setzt an einem anderen Punkt an: Er analysiert die Wirtschaftlichkeit eines konkreten Investment- oder Finanzierungsszenarios in größerer Tiefe.
Die sechs wichtigsten Kennzahlen für eine Kapitalanlage
1. Bruttomietrendite
Die Bruttomietrendite setzt die jährliche Nettokaltmiete ins Verhältnis zum reinen Kaufpreis.
Formel:
Bruttomietrendite = Jahresnettokaltmiete / Kaufpreis × 100
Bei einem Kaufpreis von 600.000 Euro und einer monatlichen Nettokaltmiete von 2.400 Euro beträgt die Jahresnettokaltmiete 28.800 Euro. Die Bruttomietrendite liegt damit bei 4,8 Prozent.
Die Kennzahl ist für eine erste Vorauswahl geeignet. Sie sagt jedoch noch nichts darüber aus, wie hoch die Gesamtinvestition ist und welcher Betrag nach laufenden Kosten verbleibt.
2. Kaufpreisfaktor
Der Kaufpreisfaktor ist die umgekehrte Darstellung der Bruttomietrendite. Er zeigt, wie vielen Jahreskaltmieten der Kaufpreis entspricht.
Formel:
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis / Jahresnettokaltmiete
Im Beispiel ergibt sich ein Faktor von 20,8. Rechnerisch entspricht der Kaufpreis also rund 20,8 Jahreskaltmieten. Der Faktor ermöglicht einen schnellen Vergleich innerhalb eines ähnlichen Marktes. Er ist jedoch kein allgemeingültiges Qualitätsurteil. Lage, Zustand, Mietniveau, Entwicklungspotenzial und Risiko müssen zusätzlich berücksichtigt werden.
3. Nettomietrendite
Die Nettomietrendite berücksichtigt die Investitionskosten und die laufenden Aufwendungen. Sie ist deshalb deutlich aussagekräftiger als die Bruttomietrendite.
Vereinfachte Formel:
Nettomietrendite = jährlicher Reinertrag / Gesamtinvestition × 100
Zur Gesamtinvestition gehören Kaufpreis, Kaufnebenkosten und anfängliche Modernisierung. Der jährliche Reinertrag ergibt sich aus den tatsächlich erwartbaren Mieterträgen abzüglich nicht umlagefähiger Bewirtschaftungskosten.
Auch die Immobilienwertermittlungsverordnung trennt zwischen Rohertrag und Reinertrag. Nach § 31 ImmoWertV ergibt sich der Reinertrag aus dem jährlichen Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten. § 32 nennt dabei insbesondere Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis. Für eine private Investmentrechnung ist das ein sinnvoller methodischer Ausgangspunkt, auch wenn der hier verwendete Rechner kein formelles Ertragswertverfahren ersetzt.
4. Cashflow vor Steuern
Der Cashflow zeigt, was nach den laufenden Objektkosten und dem Kapitaldienst monatlich oder jährlich übrig bleibt.
Formel:
Cashflow vor Steuern = Reinertrag vor Finanzierung abzüglich Zins und Tilgung
Ist der Cashflow positiv, erwirtschaftet das Objekt unter den getroffenen Annahmen einen laufenden Liquiditätsüberschuss. Ist er negativ, muss der Eigentümer regelmäßig eigenes Geld zuführen. Ein negativer Cashflow ist nicht automatisch ein schlechtes Investment. Er muss jedoch bewusst eingeplant und durch Wertentwicklung, Tilgung, steuerliche Effekte oder strategische Ziele nachvollziehbar begründet sein.
5. Eigenkapitalrendite
Die Eigenkapitalrendite setzt den jährlichen Cashflow ins Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital.
Formel:
Eigenkapitalrendite vor Steuern = jährlicher Cashflow / eingesetztes Eigenkapital × 100
Eine stärkere Finanzierung kann die Eigenkapitalrendite erhöhen, wenn der Objektertrag über den Finanzierungskosten liegt. Derselbe Hebel wirkt in die andere Richtung, sobald Zins und Tilgung den Reinertrag übersteigen. Eine hohe rechnerische Eigenkapitalrendite darf deshalb nie isoliert vom Risiko, von der Liquiditätsreserve und vom Schuldendienst betrachtet werden.
6. Schuldendienstdeckungsgrad
Der Schuldendienstdeckungsgrad, häufig als DSCR bezeichnet, setzt den Reinertrag vor Finanzierung ins Verhältnis zum jährlichen Kapitaldienst.
Formel:
DSCR = Reinertrag vor Finanzierung / jährlicher Zins- und Tilgungsdienst
Ein Wert von 1,0 bedeutet in der vereinfachten Betrachtung, dass der Reinertrag den Kapitaldienst gerade deckt. Ein Wert unter 1,0 weist auf eine rechnerische Unterdeckung hin. Ein Wert über 1,0 schafft einen Puffer. Welche Größenordnung erforderlich ist, hängt von Objekt, Finanzierung, Bank und Risikoprofil ab. Der Rechner verwendet deshalb keine pauschale Finanzierungszusage, sondern zeigt den Wert als Orientierung.
Welche Kosten in eine realistische Renditeberechnung gehören
Kaufnebenkosten und Anfangsinvestitionen
Die wirtschaftliche Betrachtung beginnt nicht beim Kaufpreis, sondern bei der gesamten Investition. In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent. In anderen Bundesländern liegt sie 2026 je nach Standort höher. Hinzu kommen regelmäßig Notar- und Grundbuchkosten, gegebenenfalls Maklerkosten sowie weitere ankaufsbezogene Ausgaben.
Auch Maßnahmen, die direkt nach dem Kauf erforderlich sind, gehören in die Rechnung. Dazu zählen beispielsweise Renovierung, technische Nachrüstung, anfängliche Leerstandskosten, neue Bodenbeläge oder eine nicht durch Rücklagen gedeckte Sanierung. Werden diese Positionen ausgeblendet, erscheint die Rendite höher als sie tatsächlich ist.
Nicht umlagefähige laufende Kosten
Nicht jeder Bestandteil des Hausgelds oder der Betriebskosten kann auf Mieter umgelegt werden. Für die Renditeberechnung müssen alle Beträge berücksichtigt werden, die dauerhaft beim Eigentümer verbleiben. Typische Beispiele sind Verwaltungsanteile, bestimmte Instandhaltungskosten, Kontoführung, Eigentümerkosten und nicht umlagefähige Bestandteile des Hausgelds.
Bei einer Eigentumswohnung sollten Wirtschaftsplan, letzte Jahresabrechnungen, Höhe der Instandhaltungsrücklage und Protokolle der Eigentümerversammlungen geprüft werden. Eine aktuell niedrige Belastung ist wenig aussagekräftig, wenn größere Maßnahmen bereits absehbar sind.
Instandhaltung und Modernisierung
Eine Immobilie benötigt laufend Kapital, auch wenn im ersten Jahr keine Reparatur anfällt. Eine realistische Kalkulation bildet deshalb eine jährliche Instandhaltungsreserve ab. Deren Höhe hängt unter anderem von Baujahr, Zustand, Technik, Objektart, Gemeinschaftseigentum und geplanten Maßnahmen ab.
Gerade 2026 sollte dieser Posten nicht zu knapp angesetzt werden. Das Statistische Bundesamt meldete für Februar 2026 einen Anstieg der Preise für Instandhaltungsarbeiten an Wohngebäuden um 4,1 Prozent gegenüber dem Vorjahresmonat. Wer mit alten Pauschalen rechnet, kann den künftigen Kapitalbedarf unterschätzen. Bei umfangreichen Arbeiten ist außerdem die mögliche 15-Prozent-Steuerfalle bei Sanierungskosten zu beachten.
Leerstand und Mietausfall
Eine durchgehend vollständige Zahlung über viele Jahre ist nicht garantiert. Mieterwechsel, Renovierungszeiten, Zahlungsverzug oder struktureller Leerstand können den tatsächlichen Ertrag reduzieren. Das Risiko ist bei einer einzelnen Wohnung stärker konzentriert als bei einem diversifizierten Mehrfamilienhaus.
Der Rechner bildet Leerstand und Mietausfall als prozentualen Abschlag auf die Jahreskaltmiete ab. Die Eingabe sollte nicht pauschal übernommen werden. Lage, Nachfrage, Objektqualität, Mietvertragsstruktur und Mieterbonität sind entscheidend.
Finanzierungskosten und Tilgung
Zins und Tilgung wirken beide auf die Liquidität, erfüllen aber unterschiedliche Funktionen. Der Zins ist ein Finanzierungskostenblock. Die Tilgung reduziert die Darlehensschuld und baut damit grundsätzlich Vermögen auf. Für den monatlichen Cashflow müssen dennoch beide Zahlungen berücksichtigt werden.
Wer nur die Zinsen abzieht, erhält ein zu positives Bild der laufenden Kontobelastung. Wer die Tilgung dagegen vollständig als wirtschaftlichen Verlust einordnet, unterschätzt den Vermögensaufbau. Deshalb weist der Rechner sowohl den Cashflow nach Kapitaldienst als auch den vereinfachten Vermögensaufbau aus Cashflow und Tilgung getrennt aus.
Praxisbeispiel: 4,8 Prozent Bruttorendite, aber negativer Cashflow
Das folgende vereinfachte Beispiel zeigt, warum die Bruttorendite allein keine Investitionsentscheidung tragen sollte.
Ausgangsdaten des Praxisbeispiels
- Kaufpreis: 600.000 Euro
- Monatliche Nettokaltmiete: 2.400 Euro
- Jahresnettokaltmiete: 28.800 Euro
- Grunderwerbsteuer in Bayern: 3,5 Prozent
- Notar und Grundbuch: 2,0 Prozent
- Maklerkosten: 3,57 Prozent
- Anfängliche Modernisierung: 20.000 Euro
- Eigenkapital: 200.000 Euro
- Sollzins und anfängliche Tilgung: 3,7 Prozent plus 2,0 Prozent
Schritt 1: Bruttomietrendite
28.800 Euro Jahreskaltmiete geteilt durch 600.000 Euro Kaufpreis ergeben 4,8 Prozent Bruttomietrendite. Der erste Eindruck wirkt solide.
Schritt 2: Gesamtinvestition
Die prozentualen Kaufnebenkosten betragen in diesem Beispiel 9,07 Prozent des Kaufpreises. Das entspricht 54.420 Euro. Zusammen mit der Modernisierung liegt die Gesamtinvestition bei 674.420 Euro.
Schritt 3: Reinertrag vor Finanzierung
Angenommen werden zwei Prozent Mietausfall, 4.000 Euro nicht umlagefähige Kosten, 5.000 Euro Instandhaltung und 1.200 Euro Verwaltung pro Jahr. Aus der Jahreskaltmiete von 28.800 Euro werden nach Mietausfall zunächst 28.224 Euro. Nach Abzug der genannten Kosten verbleibt ein vereinfachter Reinertrag von 18.024 Euro.
Die Nettomietrendite auf die Gesamtinvestition beträgt damit nur rund 2,7 Prozent.
Schritt 4: Kapitaldienst und Cashflow
Nach Abzug des Eigenkapitals ergibt sich im vereinfachten Modell ein Finanzierungsbedarf von 474.420 Euro. Bei 3,7 Prozent Zins und 2,0 Prozent anfänglicher Tilgung beträgt der jährliche Kapitaldienst rund 27.042 Euro.
Dem Reinertrag von 18.024 Euro steht damit ein Kapitaldienst von rund 27.042 Euro gegenüber. Der jährliche Cashflow liegt bei etwa minus 9.018 Euro. Monatlich müssten unter diesen Annahmen rund 752 Euro zugeführt werden. Der Schuldendienstdeckungsgrad liegt deutlich unter 1,0.
Die zentrale Erkenntnis: Eine Bruttomietrendite von 4,8 Prozent kann attraktiv wirken und gleichzeitig einen deutlich negativen Cashflow erzeugen. Kaufnebenkosten, laufende Kosten und Finanzierung verändern die Aussage vollständig.
Welche Rendite ist 2026 gut?
Eine allgemein gültige Zielrendite gibt es nicht. Eine passende Rendite hängt von Lage, Objektart, Zustand, Finanzierung, Entwicklungspotenzial, Risikobereitschaft und Anlagehorizont ab. Eine hochwertige Wohnung in einer sehr stabilen Mikrolage kann mit einer niedrigeren laufenden Rendite strategisch sinnvoll sein. Ein Objekt mit hohem Leerstands-, Sanierungs- oder Vermietungsrisiko benötigt dagegen einen größeren Ertragspuffer.
Statt nach einer pauschalen Mindestzahl zu suchen, sollten Investoren drei Fragen beantworten:
- Deckt der Reinertrag den Kapitaldienst? Prüfen Sie Cashflow und Schuldendienstdeckungsgrad.
- Bleibt die Rechnung auch bei schlechteren Annahmen tragfähig? Rechnen Sie mindestens ein Stressszenario.
- Passt die Immobilie zur Gesamtstrategie? Berücksichtigen Sie Liquidität, Risikostreuung, Haltedauer, Nachfolge und mögliche Verkäufe.
Auch die Rechts- und Steuerstruktur kann die langfristige Strategie beeinflussen. Bei größerem Portfolioaufbau kann der Ratgeber Immobilien-GmbH oder privat kaufen 2026 eine zusätzliche Orientierung geben. Wer mehrere Objekte in kurzer Zeit veräußern könnte, sollte außerdem die Drei-Objekt-Grenze prüfen.
Warum ein Stressszenario zur Renditeberechnung gehört
Eine Investitionsrechnung ist immer ein Modell. Sie wird nicht dadurch verlässlich, dass viele Nachkommastellen angezeigt werden. Verlässlich wird sie, wenn die wesentlichen Annahmen transparent sind und bewusst verändert werden.
Ein einfaches Stressszenario kann beispielsweise unterstellen:
- fünf Prozent niedrigere Mieterträge
- zehn Prozent höhere laufende Kosten
- einen um einen Prozentpunkt höheren Zinssatz bei einer späteren Anschlussfinanzierung
- zusätzlichen Leerstand
- eine ungeplante Sonderumlage oder Modernisierung
Die Bundesbank berichtete im Juli 2026 von restriktiveren Kreditbedingungen bei privaten Wohnungsbaukrediten. Das macht die Prüfung von Finanzierungspuffer und Eigenkapitalreserve besonders relevant. Ein Investment, das nur bei maximaler Miete, vollständiger Vermietung und unverändert niedrigen Kosten funktioniert, besitzt wenig Fehlertoleranz.
Der Immobilien-Renditerechner 2026 stellt deshalb ein Basis-, ein Stress- und ein Potenzialszenario gegenüber. Die Annahmen für Mietrückgang, Kostenanstieg, Zinsaufschlag und Mietpotenzial können individuell angepasst werden.
So prüfen Sie die Eingabedaten vor dem Kauf
Das Ergebnis eines Rechners ist nur so belastbar wie seine Eingaben. Vor einer Kaufentscheidung sollten Zahlen aus Exposé und Verkaufsgespräch deshalb durch Unterlagen und eigene Prüfung abgesichert werden.
Diese Angaben sollten Sie sorgfältig prüfen:
- Nettokaltmiete: Prüfen Sie Mietvertrag, Mietkonto und letzte Anpassungen. Eine typische Fehlerquelle ist die Verwendung der Sollmiete statt der tatsächlich gezahlten Miete.
- Nicht umlagefähige Kosten: Nutzen Sie Wirtschaftsplan und Jahresabrechnungen. Verwechseln Sie nicht das gesamte Hausgeld mit den nicht umlagefähigen Kosten.
- Instandhaltung: Prüfen Sie Protokolle, Rücklagen und den technischen Zustand. Aktuell geringe Ausgaben sind keine verlässliche Prognose für die dauerhaften Kosten.
- Leerstand: Berücksichtigen Sie Vermietungshistorie und lokale Nachfrage. Unterstellen Sie nicht automatisch eine durchgehend vollständige Vermietung.
- Kaufnebenkosten: Prüfen Sie Bundesland, Maklervertrag sowie die voraussichtlichen Notar- und Grundbuchkosten. Der Kaufpreis allein bildet die Investition nicht vollständig ab.
- Finanzierung: Verwenden Sie ein konkretes Bankangebot. Ein unverbindlicher Onlinezins ist keine belastbare Kalkulationsgrundlage.
- Modernisierung: Stützen Sie Ihre Annahmen auf Angebote, technische Prüfungen und vorhandene Beschlüsse. Planen Sie Baunebenkosten und eine Reserve ein.
Bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbeobjekten und komplexen Investmentstrukturen sollte die Prüfung entsprechend erweitert werden. Mietlisten, Laufzeiten, Indexierungen, Optionen, Instandhaltungsstau, technische Anlagen, Capex-Planung und rechtliche Besonderheiten können den Ertrag erheblich beeinflussen. Die Leistungsübersicht von LKM Real Estate zeigt, wie Marktanalyse, Transaktionsvorbereitung und strategische Vermarktung zusammenspielen.
Die häufigsten Fehler bei der Mietrendite
- Nur mit dem Kaufpreis rechnen: Kaufnebenkosten und Anfangsinvestitionen fehlen.
- Warmmiete statt Nettokaltmiete verwenden: Umlagefähige Betriebskosten sind kein frei verfügbarer Ertrag.
- Hausgeld vollständig ignorieren oder vollständig abziehen: Entscheidend ist der nicht umlagefähige Anteil.
- Instandhaltung zu niedrig ansetzen: Ein ruhiges Jahr ist keine langfristige Kostenprognose.
- Leerstand mit null ansetzen: Selbst gute Lagen sind nicht völlig risikofrei.
- Tilgung aus dem Cashflow ausblenden: Die monatliche Kontobelastung wird unterschätzt.
- Tilgung als reinen Verlust behandeln: Der vereinfachte Vermögensaufbau wird unterschätzt.
- Wertsteigerung als sichere Einnahme planen: Künftige Marktwerte sind unsicher und sollten nicht den laufenden Cashflow ersetzen.
- Steuervorteile pauschal unterstellen: AfA, persönlicher Steuersatz und Struktur unterscheiden sich im Einzelfall.
- Kein Stressszenario rechnen: Die Tragfähigkeit wird nur unter Idealbedingungen geprüft.
Was der Immobilien-Renditerechner 2026 berechnet
Der kostenlose Rechner von LKM Real Estate verbindet die wichtigsten Kennzahlen in einer gemeinsamen Modellrechnung. Sie geben Kaufpreis, Bundesland, Fläche, Kaufnebenkosten, Modernisierung, Miete, laufende Kosten, Leerstand, Eigenkapital, Zins und Tilgung ein.
Das Tool berechnet anschließend:
- gesamte Kaufnebenkosten und Gesamtinvestition
- Bruttomietrendite
- Nettomietrendite auf die Gesamtinvestition
- Kaufpreisfaktor
- Reinertrag vor Finanzierung
- monatlichen und jährlichen Cashflow vor Steuern
- Eigenkapitalrendite vor Steuern
- vereinfachten Vermögensaufbau inklusive Tilgung
- Schuldendienstdeckungsgrad
- Break-even-Miete
- rechnerischen maximalen Kaufpreis für eine gewählte Ziel-Nettorendite
- Basis-, Stress- und Potenzialszenario
Alle Eingaben werden lokal im Browser verarbeitet. Es werden keine persönlichen Finanzdaten an LKM Real Estate übermittelt. Das Ergebnis kann ausgedruckt oder als PDF gespeichert und anschließend für ein Finanzierungsgespräch oder eine vertiefte Objektprüfung genutzt werden.
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Wann eine strategische Objektprüfung sinnvoll ist
Ein Rechner eignet sich für Vorauswahl, Vergleich und Sensitivitätsprüfung. Er erkennt jedoch nicht, ob ein Mietvertrag rechtlich oder wirtschaftlich ungewöhnlich ist, eine größere Sanierung bevorsteht, der angesetzte Marktwert realistisch ist oder die Mikrolage langfristig zur Zielgruppe passt.
Eine vertiefte Prüfung ist besonders sinnvoll, wenn:
- die Rechnung nur knapp positiv ausfällt
- hohe Modernisierungen oder Sonderumlagen möglich sind
- mehrere Mietverträge und Einheiten bewertet werden
- Gewerbe- und Wohnnutzungen kombiniert sind
- die Finanzierung einen hohen Fremdkapitalanteil aufweist
- ein späterer Verkauf Teil der Strategie ist
- eine GmbH- oder Familienstruktur einbezogen werden soll
- der aktuelle Mietansatz deutlich vom Markt abweicht
LKM Real Estate verbindet Immobilienvermittlung mit strategischer Transaktionsvorbereitung und der juristischen und steuerlichen Expertise des LKM-Netzwerks. Über die Kontaktseite können Eigentümer, Kapitalanleger und Family Offices eine individuelle Einschätzung anfragen.
FAQ: Häufige Fragen zur Mietrendite
Wie berechnet man die Mietrendite?
Für die Bruttomietrendite teilen Sie die Jahresnettokaltmiete durch den Kaufpreis und multiplizieren das Ergebnis mit 100. Für eine belastbarere Nettomietrendite ziehen Sie Leerstand und nicht umlagefähige Kosten von den Erträgen ab und beziehen den verbleibenden Reinertrag auf die gesamte Investition inklusive Kaufnebenkosten und Anfangsinvestitionen.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Die Bruttomietrendite berücksichtigt nur Kaufpreis und Jahreskaltmiete. Die Nettomietrendite berücksichtigt zusätzlich Kaufnebenkosten, Leerstand und laufende Eigentümerkosten. Sie liegt deshalb regelmäßig unter der Bruttomietrendite und ist für die Investitionsentscheidung aussagekräftiger.
Welche Kosten darf ich bei der Mietrendite nicht vergessen?
Wichtige Positionen sind Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler, anfängliche Modernisierung, nicht umlagefähige Kosten, Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall und Finanzierung. Bei Eigentumswohnungen sollten zusätzlich Wirtschaftsplan, Rücklage und mögliche Sonderumlagen geprüft werden.
Ist Tilgung eine Ausgabe oder Vermögensaufbau?
Für den monatlichen Cashflow ist die Tilgung eine Auszahlung. Wirtschaftlich reduziert sie zugleich die Darlehensschuld und trägt damit zum Vermögensaufbau bei. Eine gute Rechnung zeigt deshalb Cashflow und Tilgung getrennt.
Was bedeutet ein negativer Cashflow?
Ein negativer Cashflow bedeutet, dass die laufenden Einnahmen nach Objektkosten, Zins und Tilgung nicht ausreichen. Der Eigentümer muss regelmäßig Liquidität zuführen. Das kann strategisch vertretbar sein, muss aber bewusst geplant und durch ausreichend Reserven getragen werden.
Was ist eine gute Eigenkapitalrendite bei Immobilien?
Es gibt keinen universellen Zielwert. Die passende Eigenkapitalrendite hängt von Risiko, Objekt, Lage, Finanzierung und Strategie ab. Ein hoher Wert kann aus einer starken Fremdfinanzierung entstehen und geht dann häufig mit höherem Liquiditäts- und Zinsrisiko einher.
Was sagt der Kaufpreisfaktor aus?
Der Kaufpreisfaktor zeigt, wie vielen Jahreskaltmieten der Kaufpreis entspricht. Er eignet sich für einen schnellen Vergleich ähnlicher Objekte. Kosten, Finanzierung, Zustand und Entwicklungspotenzial werden jedoch nicht berücksichtigt.
Warum sollte ich mehrere Szenarien rechnen?
Miete, Leerstand, Kosten und Finanzierung können sich verändern. Ein Stressszenario zeigt, ob die Immobilie auch bei ungünstigeren Annahmen tragfähig bleibt. Ein Potenzialszenario macht sichtbar, welche Verbesserungen realistisch erreichbar sein müssten, damit sich das Ergebnis verändert.
Ersetzt der Renditerechner eine Immobilienbewertung?
Nein. Der Rechner ist eine wirtschaftliche Modellrechnung auf Basis Ihrer Eingaben. Eine Immobilienbewertung berücksichtigt zusätzlich Marktdaten, Lage, Zustand, rechtliche Eigenschaften und je nach Objekt Vergleichs-, Sach- oder Ertragswertverfahren.
Fazit: Rendite ist ein System, keine einzelne Prozentzahl
Die Bruttomietrendite ist ein sinnvoller Startpunkt, aber kein abschließendes Urteil. Erst die Kombination aus Gesamtinvestition, Reinertrag, Cashflow, Eigenkapitalrendite und Stressszenario zeigt, wie belastbar ein Immobilieninvestment wirklich ist.
Wer Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Leerstand und Kapitaldienst transparent einbezieht, kann Angebote besser vergleichen, Preisgrenzen begründen und Finanzierungsgespräche gezielter vorbereiten. Der Immobilien-Renditerechner 2026 unterstützt Sie dabei mit einer anonymen und lokal im Browser ausgeführten Modellrechnung.
Für eine objektbezogene Marktwerteinschätzung, eine strategische Ankaufsprüfung oder die strukturierte Vermarktung Ihrer Immobilie können Sie ein Erstgespräch mit LKM Real Estate vereinbaren.
Methodische Quellen und Datenstand: Immobilienwertermittlungsverordnung, insbesondere §§ 27, 31 und 32, Statistisches Bundesamt, Häuserpreisindex mit Stand 25. März 2026, Statistisches Bundesamt, Baupreise Februar 2026, Deutsche Bundesbank, Bank Lending Survey Juli 2026. Alle Berechnungsbeispiele sind vereinfachte Modellrechnungen und keine Prognosen.
