Eine hohe Bruttomietrendite bedeutet nicht automatisch, dass eine Immobilie einen positiven Cashflow erwirtschaftet. Kaufnebenkosten, Leerstand, Instandhaltung, Verwaltung, Zins und Tilgung können das Ergebnis erheblich verändern. Der Immobilien-Renditerechner 2026 von LKM Real Estate führt diese Positionen in einer gemeinsamen Modellrechnung zusammen.
Das Tool richtet sich an Eigentümer, Kapitalanleger, Investoren und Family Offices, die ein konkretes Kaufangebot prüfen, Finanzierungsvarianten vergleichen oder die Wirtschaftlichkeit einer vermieteten Immobilie neu einordnen möchten. Alle Eingaben werden anonym und lokal in Ihrem Browser verarbeitet.
Was berechnet der Immobilien-Renditerechner?
Der Rechner verbindet die wichtigsten Kennzahlen einer Immobilieninvestition. Im ersten Schritt ermittelt er die Gesamtinvestition aus Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Maklerkosten und anfänglichen Modernisierungen. Im zweiten Schritt berechnet er den voraussichtlichen Reinertrag nach Leerstand und nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten. Im dritten Schritt wird die Finanzierung aus Eigenkapital, Zins und anfänglicher Tilgung berücksichtigt.
Sie erhalten folgende Ergebnisse:
- Bruttomietrendite: Verhältnis von Jahreskaltmiete und Kaufpreis.
- Nettomietrendite: Verhältnis von Reinertrag und Gesamtinvestition.
- Kaufpreisfaktor: Anzahl der Jahreskaltmieten, die dem Kaufpreis entspricht.
- Cashflow: jährlicher und monatlicher Überschuss nach Kosten, Zins und Tilgung.
- Eigenkapitalrendite: Cashflow im Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital.
- Schuldendienstdeckungsgrad: Verhältnis von Reinertrag und Kapitaldienst.
- Break-even-Miete: monatliche Kaltmiete, die unter den gewählten Annahmen zur Kostendeckung erforderlich ist.
- Maximaler Kaufpreis: rechnerische Preisgrenze für Ihre gewählte Ziel-Nettorendite.
- Vereinfachter Vermögensaufbau: Cashflow zuzüglich anfänglicher Tilgung.
So nutzen Sie den Rechner richtig
1. Kaufpreis und Kaufnebenkosten eintragen
Beginnen Sie mit Kaufpreis, Fläche und Bundesland. Der Rechner übernimmt den hinterlegten Grunderwerbsteuersatz des gewählten Bundeslands. Prüfen Sie den Wert vor einer Entscheidung noch einmal, da sich Steuersätze ändern können. Ergänzen Sie Notar- und Grundbuchkosten, die vereinbarte Maklerprovision sowie Modernisierungen, die direkt nach dem Kauf erforderlich sind.
Unter „weitere einmalige Kosten“ können Sie zusätzliche ankaufsbezogene Ausgaben erfassen, die nicht bereits in den anderen Positionen enthalten sind. So entsteht eine realistischere Gesamtinvestition als bei einer reinen Betrachtung des Kaufpreises.
2. Tatsächliche Erträge und Eigentümerkosten verwenden
Tragen Sie die monatliche Nettokaltmiete ein. Verwenden Sie nicht die Warmmiete, da umlagefähige Betriebskosten keinen frei verfügbaren Ertrag darstellen. Bei einer bestehenden Vermietung sollten Mietvertrag, Mietkonto und letzte Anpassungen geprüft werden. Bei einer Neuvermietung sollte der angesetzte Wert durch lokale Vergleichsdaten und die rechtlichen Grenzen der Miethöhe abgesichert werden.
Ergänzen Sie anschließend Leerstand, nicht umlagefähige Kosten, Instandhaltung und Verwaltung. Bei einer Eigentumswohnung liefern Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen, Rücklagenstand und Protokolle der Eigentümerversammlungen wichtige Anhaltspunkte. Bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeobjekten sind eine detaillierte Mieterliste und eine objektbezogene Capex-Planung sinnvoll.
3. Finanzierung vollständig abbilden
Das eingesetzte Eigenkapital wird von der Gesamtinvestition abgezogen. Der verbleibende Betrag bildet im vereinfachten Modell den Finanzierungsbedarf. Der jährliche Kapitaldienst ergibt sich aus Sollzins und anfänglicher Tilgung.
Verwenden Sie für eine konkrete Kaufentscheidung kein allgemeines Beispielangebot, sondern die Konditionen eines aktuellen Finanzierungsangebots. Zinsbindung, Tilgungswechsel, Sondertilgungen, Bereitstellungszinsen und der genaue Restschuldverlauf werden in dieser Erstberechnung nicht modelliert.
Was zeigen Basis-, Stress- und Potenzialszenario?
Eine Immobilienrechnung ist immer von Annahmen abhängig. Deshalb stellt der Rechner drei Ergebnisse gegenüber:
- Basisszenario: verwendet genau die von Ihnen eingegebenen Werte.
- Stressszenario: reduziert die Miete, erhöht Leerstand und laufende Kosten und berücksichtigt einen wählbaren Zinsaufschlag.
- Potenzialszenario: zeigt, wie sich ein realistisches Mietpotenzial und ein leicht niedrigerer Leerstand auswirken könnten.
Die Standardannahmen können unter „Szenario-Annahmen anpassen“ verändert werden. Das Potenzialszenario ist keine Prognose. Eine höhere Miete muss wirtschaftlich, rechtlich und am lokalen Markt tatsächlich erreichbar sein. Das Stressszenario ist ebenfalls keine Vorhersage, sondern ein Belastungstest für Ihre Liquiditätsplanung.
Wie sind die Ergebnisse einzuordnen?
Der Rechner kennzeichnet, ob im Basisszenario ein laufender Puffer, eine knappe Tragfähigkeit oder eine Unterdeckung entsteht. Diese Einordnung basiert ausschließlich auf der Modellrechnung und ist keine Kreditentscheidung.
Ein positiver Cashflow zeigt, dass der Reinertrag die angesetzten Kosten sowie Zins und Tilgung übersteigt. Ein negativer Cashflow bedeutet, dass regelmäßig Liquidität zugeführt werden muss. Das kann Teil einer bewussten Strategie sein, sollte aber nicht durch eine erwartete Wertsteigerung oder pauschale Steuervorteile schöngerechnet werden.
Der Schuldendienstdeckungsgrad ergänzt die Cashflow-Betrachtung. Ein Wert von 1,0 bedeutet im vereinfachten Modell, dass der Reinertrag den Kapitaldienst gerade deckt. Ein höherer Wert schafft einen Puffer. Welcher Wert für eine Finanzierung erforderlich ist, hängt von Bank, Objektart, Bonität und Gesamtkonzept ab.
Warum die Tilgung separat ausgewiesen wird
Die Tilgung reduziert die Liquidität und muss deshalb im Cashflow berücksichtigt werden. Gleichzeitig verringert sie die Darlehensschuld und kann damit Vermögen aufbauen. Der Rechner weist daher zusätzlich den vereinfachten Vermögensaufbau aus Cashflow plus anfänglicher Tilgung aus.
Diese Kennzahl berücksichtigt keine Wertveränderung der Immobilie und keinen detaillierten Tilgungsplan. Sie hilft lediglich dabei, Liquiditätswirkung und Schuldabbau nicht miteinander zu verwechseln.
Vertiefung im Ratgeber
Ausführliche Formeln, ein vollständiges Praxisbeispiel und eine Checkliste für belastbare Eingabedaten finden Sie im Ratgeber Mietrendite berechnen 2026.
Wenn Sie eine bereits vorhandene Immobilie nicht als neues Investment prüfen, sondern Halten und Verkauf miteinander vergleichen möchten, nutzen Sie den Beitrag Immobilie vermieten oder verkaufen 2026. Für den langfristigen Portfolioaufbau kann außerdem der Ratgeber Immobilien-GmbH oder privat kaufen 2026 relevant sein.
Stehen direkt nach dem Kauf umfangreiche Arbeiten an, sollten Sie zusätzlich die 15-Prozent-Steuerfalle bei Sanierungskosten prüfen. Bei mehreren geplanten Verkäufen ist die Drei-Objekt-Grenze zu beachten.
Wichtiger Hinweis
Der Immobilien-Renditerechner liefert eine unverbindliche Erstorientierung vor persönlichen Steuern. Nicht berücksichtigt werden unter anderem AfA, individueller Steuersatz, Verlustverrechnung, spätere Wertentwicklung, detaillierter Darlehensverlauf, Anschlussfinanzierung, Sondertilgungen, mietrechtliche Grenzen, technische Mängel, Sonderumlagen und besondere objektspezifische Risiken.
Eine belastbare Investitionsentscheidung benötigt zusätzlich eine Prüfung von Lage, Marktwert, Mietverträgen, technischer Substanz, rechtlichen Eigenschaften und Finanzierung. LKM Real Estate unterstützt Eigentümer, Kapitalanleger und Family Offices bei der strategischen Einordnung von Immobilienwerten, der Transaktionsvorbereitung und der professionellen Vermarktung.