Was prüft der Mieterhöhungs-Check?
Der Rechner verbindet vier Prüffelder, die bei einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zusammengehören:
- das Vertragsmodell
- die konkrete ortsübliche Vergleichsmiete
- die Kappungsgrenze von 15 oder 20 Prozent
- Jahresfrist, 15-Monats-Frist und Zustimmungszeitraum
Aus der Vergleichsmiete und der Kappungsgrenze wird der niedrigere rechnerische Höchstwert ermittelt. Anschließend vergleicht das Tool diesen Wert mit der aktuellen und der geplanten Nettokaltmiete. So erkennen Sie, ob der gewünschte Betrag bereits an einer der beiden Grenzen scheitert.
Welche Angaben benötigen Sie?
Vertragsmodell
Wählen Sie, ob eine normale Nettokaltmiete, eine Indexmiete oder eine Staffelmiete vereinbart ist. Der Check rechnet nur für den Erhöhungsweg nach § 558 BGB. Bei laufender Index- oder Staffelmiete weist er darauf hin, dass andere Regeln gelten.
Aktuelle und kappungsrelevante Miete
Die aktuelle Nettokaltmiete ist der heute geschuldete Grundbetrag ohne Betriebskosten. Für die Kappungsgrenze benötigen Sie außerdem die relevante Miete drei Jahre vor dem geplanten Wirksamwerden. Erhöhungen nach Modernisierung oder wegen veränderter Betriebskosten sind gesondert zu beurteilen. Tragen Sie deshalb nicht ungeprüft einen alten Gesamtbetrag ein.
Ortsübliche Vergleichsmiete
Verwenden Sie den konkreten Wert für die Wohnung. In München kann er über den qualifizierten Mietspiegel 2025 ermittelt werden. Der städtische Durchschnittswert ist für das Tool nicht ausreichend.
Zugang und letzter Erhöhungstermin
Das geplante Zugangsdatum steuert Zustimmungsfrist und modellhaften Zahlungsbeginn. Das Datum von Mietbeginn oder letzter wirksamer Erhöhung nach § 558 hilft bei der Prüfung von Jahresfrist und 15-Monats-Frist. Ohne dieses Datum kann der Rechner die zeitliche Zulässigkeit nicht vollständig einordnen.
Wie liest sich das Ergebnis?
Der Check zeigt zunächst die Grenze aus der ortsüblichen Vergleichsmiete. Daneben steht die Kappungsgrenze, die aus der dreijährigen Ausgangsmiete und dem gewählten Prozentsatz berechnet wird. Der niedrigere Wert ist der rechnerische Höchstwert dieses Modells.
Zusätzlich sehen Sie:
- den maximalen Mehrbetrag gegenüber der aktuellen Nettokaltmiete
- den frühesten modellhaften Zahlungsbeginn bei Zustimmung
- das Ende des gesetzlichen Zustimmungszeitraums
- Warnungen zu Vertragsmodell, Betrag oder Fristen
Eine grüne Orientierung bedeutet nur, dass die eingegebenen Zahlen keinen unmittelbaren Widerspruch zeigen. Sie bestätigt nicht, dass der Mietspiegel korrekt angewendet, das Schreiben vollständig oder der Zugang rechtlich bewiesen ist.
Warum München nicht automatisch 15 Prozent erlaubt
München gehört 2026 zu den bayerischen Gemeinden mit abgesenkter Kappungsgrenze. Sie begrenzt den Mietanstieg innerhalb von drei Jahren grundsätzlich auf 15 Prozent. Die konkrete Vergleichsmiete kann aber deutlich früher stoppen. Außerdem müssen Jahresfrist, 15-Monats-Frist, Textform und Begründung erfüllt sein.
Der Rechner enthält deshalb keine automatische Gemeindeliste. Die Nutzer wählen 15 oder 20 Prozent bewusst aus und werden aufgefordert, die aktuelle Landesverordnung für den Standort ihrer Immobilie zu prüfen. Das vermeidet eine falsche Übertragung der Münchner Rechtslage auf andere Objektgemeinden.
Welche Fälle deckt der Rechner nicht ab?
Der Mieterhöhungs-Check ist nicht für jede Mietanpassung geeignet. Eine individuelle Prüfung ist insbesondere erforderlich bei:
- Indexmiete oder Staffelmiete
- Modernisierungsmieterhöhung
- Veränderung von Betriebskostenvorauszahlungen
- öffentlich gefördertem oder preisgebundenem Wohnraum
- mehreren Erhöhungsarten innerhalb des Dreijahreszeitraums
- unklarer Miethistorie
- strittigen Mietspiegelmerkmalen
- fehlendem Zugangs- oder Zustimmungsnachweis
Mieterhöhung und Immobilienstrategie zusammen denken
Die zulässige Miethöhe ist nur ein Teil der Wirtschaftlichkeit. Für Eigentümer zählen außerdem Instandhaltung, Verwaltung, Finanzierung, Leerstand und langfristige Verkaufsfähigkeit. Der Beitrag Immobilie vermieten oder verkaufen 2026 zeigt, wie diese Faktoren gemeinsam bewertet werden. Eine realistische Renditeberechnung finden Sie im Ratgeber Mietrendite berechnen 2026.
Bei rechtlichen Vertrags- und Einzelfragen kann eine gesonderte Prüfung erforderlich sein. Die Rechtsberatung der LKM GmbH ist der fachlich passende Anknüpfungspunkt im LKM-Kosmos. Ob und in welchem Umfang ein konkretes mietrechtliches Mandat übernommen wird, ist vorab zu klären.
Jetzt Mieterhöhung strukturiert prüfen
Nutzen Sie den Check, um Zahlen, Fristen und fehlende Informationen sichtbar zu machen. Wenn Sie anschließend die Ertragslage, Verwaltung oder Verkaufsstrategie Ihrer Immobilie im Raum München einordnen möchten, können Sie über die Kontaktseite von LKM Real Estate eine persönliche Einschätzung anfragen.