Wie hoch ist die mögliche Abschreibung bei einer denkmalgeschützten Immobilie? Der Denkmal-AfA Rechner 2026 hilft Eigentümern, Kapitalanlegern und Kaufinteressenten dabei, die steuerliche Verteilung begünstigter Sanierungskosten überschlägig zu berechnen.
Das Tool unterscheidet zwischen vermieteten und selbst genutzten Denkmalimmobilien. Bei Vermietung wird zusätzlich die reguläre lineare Gebäude-AfA auf die eingetragene Altbausubstanz berücksichtigt. So erhalten Sie eine strukturierte Jahresübersicht und eine erste Modellrechnung zur möglichen steuerlichen Wirkung.
Alle Angaben werden ausschließlich lokal in Ihrem Browser verarbeitet und nicht an LKM Real Estate oder Dritte übertragen.
Was berechnet der Denkmal-AfA Rechner?
Der Rechner ermittelt auf Basis Ihrer Angaben:
- die begünstigte Bemessungsgrundlage nach Abzug eingetragener Zuschüsse,
- die jährliche Denkmal-AfA,
- den gesamten Abschreibungsbetrag über zehn oder zwölf Jahre,
- die reguläre Gebäude-AfA bei Vermietung,
- die kombinierte jährliche Abschreibung,
- eine überschlägige steuerliche Wirkung anhand Ihres Grenzsteuersatzes,
- einen vollständigen Abschreibungsplan nach Kalenderjahren.
Zusätzlich können Sie angeben, ob Denkmaleigenschaft, vorherige Abstimmung und amtliche Bescheinigung bereits geklärt sind. Fehlen diese Voraussetzungen, weist das Tool im Ergebnis ausdrücklich darauf hin.
Welche Angaben benötigen Sie?
Für eine erste Berechnung sollten Sie folgende Informationen bereithalten:
- Nutzungsart der Immobilie,
- voraussichtlich bescheinigungsfähige Sanierungskosten,
- nicht rückzahlbare Zuschüsse,
- abschreibungsfähigen Kaufpreisanteil der Altbausubstanz,
- Fertigstellungsjahr des Gebäudes,
- gewünschtes Startjahr der Abschreibung,
- persönlichen Grenzsteuersatz.
Der Grundstückswert darf nicht als abschreibungsfähige Altbausubstanz eingetragen werden. Auch nicht bescheinigungsfähige Modernisierungskosten gehören nicht in die Bemessungsgrundlage der Denkmal-AfA.
Denkmal-AfA bei vermieteten Immobilien
Bei einer vermieteten Denkmalimmobilie können anerkannte Sanierungs- und Modernisierungskosten grundsätzlich über zwölf Jahre verteilt abgeschrieben werden.
- Jahr 1 bis 8: jeweils bis zu 9 Prozent,
- Jahr 9 bis 12: jeweils bis zu 7 Prozent.
Über den vollständigen Zeitraum können damit im Grundmodell 100 Prozent der begünstigten Aufwendungen berücksichtigt werden.
Zusätzlich modelliert der Rechner die reguläre lineare Gebäude-AfA für die Altbausubstanz. Je nach Fertigstellungsjahr werden 2,5 Prozent, 2 Prozent oder 3 Prozent angesetzt.
Denkmal-AfA bei Eigennutzung
Bei einer selbst genutzten Denkmalimmobilie können grundsätzlich zehn Jahre lang jeweils bis zu 9 Prozent der anerkannten Aufwendungen steuerlich berücksichtigt werden. Das entspricht insgesamt bis zu 90 Prozent der begünstigten Bemessungsgrundlage.
Eine reguläre Gebäude-AfA auf den Kaufpreis der selbst genutzten Altbausubstanz wird im Rechner nicht berücksichtigt.
Warum die amtliche Bescheinigung entscheidend ist
Eine rechnerisch mögliche Abschreibung bedeutet noch nicht, dass die Beträge tatsächlich anerkannt werden. Die Maßnahmen müssen unter anderem:
- ein Baudenkmal oder einen begünstigten Ensemblebestandteil betreffen,
- für den Erhalt oder eine sinnvolle Nutzung erforderlich sein,
- vor Beginn mit der zuständigen Denkmalfachbehörde abgestimmt werden,
- entsprechend der Abstimmung ausgeführt werden,
- durch Rechnungen und Kostenaufstellungen nachgewiesen werden,
- amtlich bescheinigt werden.
Eine fehlende vorherige Abstimmung kann grundsätzlich nicht allein dadurch geheilt werden, dass die ausgeführten Arbeiten später denkmalfachlich akzeptabel erscheinen.
So nutzen Sie den Rechner
- Wählen Sie aus, ob die Immobilie vermietet oder selbst genutzt wird.
- Tragen Sie die voraussichtlich anerkannten Sanierungskosten ein.
- Ziehen Sie vorhandene nicht rückzahlbare Zuschüsse ab.
- Ergänzen Sie bei Vermietung die abschreibungsfähige Altbausubstanz.
- Geben Sie Fertigstellungsjahr und Abschreibungsbeginn an.
- Tragen Sie für die Modellrechnung Ihren Grenzsteuersatz ein.
- Bestätigen Sie, welche denkmalrechtlichen Voraussetzungen bereits erfüllt sind.
- Klicken Sie auf „Abschreibung berechnen“.
Das Ergebnis zeigt die Abschreibung für jedes Kalenderjahr. Es kann anschließend über die Druckfunktion gespeichert oder ausgedruckt werden.
Wie ist die ausgewiesene Steuerwirkung zu verstehen?
Die Steuerwirkung wird vereinfacht berechnet, indem der jeweilige Abschreibungsbetrag mit dem von Ihnen angegebenen Grenzsteuersatz multipliziert wird.
Beispiel: Beträgt die kombinierte Abschreibung 20.000 Euro und der eingetragene Grenzsteuersatz 42 Prozent, zeigt das Tool eine modellhafte Steuerwirkung von 8.400 Euro.
Die tatsächliche Veränderung Ihrer Einkommensteuer kann höher oder niedriger ausfallen. Maßgeblich sind unter anderem:
- Gesamtbetrag der Einkünfte,
- persönlicher Steuertarif,
- Verlustverrechnung,
- weitere Werbungskosten,
- Finanzierungszinsen,
- Sonderausgaben,
- Kirchensteuer,
- Solidaritätszuschlag,
- individuelle Feststellungen des Finanzamts.
Für wen ist das Tool geeignet?
Der Denkmal-AfA Rechner ist besonders hilfreich für:
- Käufer denkmalgeschützter Eigentumswohnungen,
- Eigentümer historischer Wohnhäuser,
- Kapitalanleger mit geplanter Vermietung,
- Selbstnutzer vor einer umfassenden Sanierung,
- Erben historischer Immobilien,
- Eigentümer von Gebäuden in geschützten Ensembles,
- Investoren, die mehrere Kaufangebote vergleichen,
- Verkäufer, die steuerliche Potenziale eines Objekts nachvollziehbar darstellen möchten.
Welche Kosten sollten nicht ungeprüft eingetragen werden?
Die Eingabe sollte nicht einfach den vollständigen Sanierungsetat enthalten. Nicht jede Bauausgabe gehört zur Denkmal-AfA.
Besonders zu prüfen sind:
- Grundstückskosten,
- neue Gebäudeteile,
- Garagen und Außenanlagen,
- Einrichtungsgegenstände,
- Luxusausstattungen,
- rein wirtschaftlich motivierte Erweiterungen,
- vor der Abstimmung begonnene Maßnahmen,
- Eigenleistungen ohne tatsächlichen Zahlungsaufwand,
- durch Zuschüsse finanzierte Kostenanteile.
Denkmal-AfA und 15-Prozent-Steuerfalle
Beim Kauf einer sanierungsbedürftigen Immobilie können neben der Denkmal-AfA weitere steuerliche Regeln relevant sein. Dazu gehört insbesondere die Prüfung anschaffungsnaher Herstellungskosten.
Die denkmalrechtliche Bescheinigung beantwortet nicht automatisch sämtliche Fragen zur steuerlichen Zuordnung. Ausführliche Informationen finden Sie im Ratgeber zur 15-Prozent-Steuerfalle bei Sanierungskosten.
Denkmalimmobilie langfristig halten oder verkaufen?
Die steuerliche Abschreibung ist nur ein Teil der Immobilienstrategie. Vor einem Kauf sollten auch Vermietbarkeit, Finanzierung, laufende Kosten und geplanter Anlagehorizont betrachtet werden.
Bei der Grundsatzentscheidung kann der Beitrag Immobilie vermieten oder verkaufen 2026 helfen. Für größere Bestände ist außerdem der Vergleich Immobilien-GmbH oder Privatvermögen relevant.
Wer mehrere Objekte innerhalb eines kurzen Zeitraums verkaufen möchte, sollte zusätzlich die 3-Objekt-Grenze prüfen.
FAQ zum Denkmal-AfA Rechner
Ist die Berechnung verbindlich?
Nein. Das Tool liefert eine unverbindliche Modellrechnung. Verbindlich sind ausschließlich die amtliche Bescheinigung, die steuerliche Einordnung und die Entscheidung des zuständigen Finanzamts.
Werden meine Eingaben gespeichert?
Nein. Die Berechnung erfolgt lokal in Ihrem Browser. Die eingegebenen Beträge werden nicht über das Tool an einen Server übertragen.
Kann ich Zuschüsse eintragen?
Ja. Nicht rückzahlbare Zuschüsse können im Tool von den eingetragenen Sanierungskosten abgezogen werden.
Warum wird bei Eigennutzung keine normale Gebäude-AfA angezeigt?
Die reguläre Gebäude-AfA ist grundsätzlich mit der Einkünfteerzielung verbunden. Für den selbst genutzten Gebäudeteil konzentriert sich die Modellrechnung daher auf die Begünstigung nach § 10f EStG.
Kann ich eine teilweise vermietete Immobilie berechnen?
Das Tool bildet eine gemischte Nutzung nicht automatisch ab. In diesem Fall sollten die selbst genutzten und vermieteten Gebäudeteile getrennt berechnet und fachlich zugeordnet werden.
Berücksichtigt der Rechner unterjährige Zeiträume?
Nein. Der Rechner verwendet vollständige Modelljahre. Ein unterjähriger Beginn und weitere zeitanteilige Besonderheiten müssen individuell geprüft werden.
Kann ich den angezeigten Steuervorteil als sichere Ersparnis einplanen?
Nein. Der Betrag ist eine vereinfachte Orientierung anhand des eingetragenen Grenzsteuersatzes. Die tatsächliche Steuerwirkung hängt von Ihrer vollständigen steuerlichen Situation ab.
Wichtiger Hinweis
Der Denkmal-AfA Rechner ersetzt keine Steuerberatung, Rechtsberatung, denkmalrechtliche Beratung, technische Due Diligence oder verbindliche Auskunft des Finanzamts. Vor Kauf, Sanierungsbeginn oder Vertragsabschluss sollten die geplanten Maßnahmen und die Kostenaufteilung individuell geprüft werden.
Die LKM Real Estate GmbH unterstützt Eigentümer und Investoren bei der strategischen Bewertung von Immobilien, der Vorbereitung komplexer Transaktionen und der Einordnung von Verkaufs- und Haltestrategien. Über die Kontaktseite können Sie eine persönliche Einschätzung anfragen.