Eine denkmalgeschützte Immobilie kann architektonisch einzigartig, langfristig wertstabil und steuerlich interessant sein. Gleichzeitig gehören Kauf, Sanierung und laufende Bewirtschaftung zu den anspruchsvollsten Aufgaben im Immobilienbereich. Historische Substanz, behördliche Vorgaben, Baukosten, energetische Anforderungen und steuerliche Regeln müssen von Anfang an zusammen gedacht werden.
Für Eigentümer und Kapitalanleger ist vor allem die sogenannte Denkmal-AfA relevant. Unter bestimmten Voraussetzungen können begünstigte Sanierungs- und Modernisierungskosten über einen verkürzten Zeitraum steuerlich geltend gemacht werden. Bei vermieteten Immobilien ist grundsätzlich eine Abschreibung von bis zu 100 Prozent der begünstigten Kosten möglich. Selbstnutzer können regelmäßig bis zu 90 Prozent der anerkannten Aufwendungen steuerlich berücksichtigen.
Der Vorteil entsteht jedoch nicht allein dadurch, dass ein Gebäude alt ist oder in einer Denkmalliste geführt wird. Entscheidend sind die Art der Maßnahmen, ihre Erforderlichkeit, die Abstimmung mit der zuständigen Denkmalbehörde und die abschließende Bescheinigung. Wer mit der Sanierung beginnt, bevor diese Voraussetzungen geklärt sind, kann den geplanten Steuervorteil teilweise oder vollständig verlieren.
Dieser Ratgeber erklärt ausführlich, wie die Denkmal-AfA 2026 funktioniert, welche Unterschiede zwischen Vermietung und Eigennutzung bestehen, welche Kosten grundsätzlich begünstigt sein können und welche Fehler Eigentümer vermeiden sollten. Für eine erste Modellrechnung können Sie ergänzend den Denkmal-AfA Rechner 2026 nutzen.
Hinweis der Redaktion: Dieser Beitrag dient der fachlichen Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuerberatung, Rechtsberatung, denkmalrechtliche Prüfung oder verbindliche Auskunft des Finanzamts. Ob und in welcher Höhe Aufwendungen tatsächlich anerkannt werden, hängt vom Einzelfall und der amtlichen Bescheinigung ab.
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Was ist die Denkmal-AfA?
AfA steht für „Absetzung für Abnutzung“. Mit ihr werden Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines abnutzbaren Wirtschaftsguts nicht sofort, sondern über einen gesetzlich festgelegten Zeitraum steuerlich berücksichtigt.
Bei vermieteten Immobilien können die Anschaffungskosten des Gebäudes grundsätzlich über die reguläre Gebäude-AfA abgeschrieben werden. Der Anteil des Kaufpreises, der auf Grund und Boden entfällt, ist dagegen nicht abschreibbar. Für denkmalgeschützte Immobilien kommt zusätzlich eine besondere Abschreibung für bestimmte Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen in Betracht.
Die Denkmal-AfA betrifft dabei nicht automatisch sämtliche Baukosten. Begünstigt sind grundsätzlich nur Maßnahmen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind und vor Beginn mit der zuständigen Denkmalfachbehörde abgestimmt wurden.
Die steuerliche Förderung soll Eigentümer dabei unterstützen, historische Bausubstanz zu erhalten. Sie ist kein pauschaler Bonus für den Kauf einer alten Immobilie, sondern an klare inhaltliche und verfahrensrechtliche Voraussetzungen gebunden.
Rechtsgrundlagen der Denkmalschutz-Abschreibung
Für die steuerliche Behandlung sind insbesondere zwei Regelungen relevant:
- § 7i EStG: erhöhte Absetzungen bei Baudenkmalen, die zur Einkünfteerzielung genutzt werden, insbesondere bei Vermietung,
- § 10f EStG: steuerliche Begünstigung bestimmter Aufwendungen bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Baudenkmalen.
Daneben können die reguläre Gebäudeabschreibung, Erhaltungsaufwand, Anschaffungsnebenkosten, Zuschüsse sowie die Abgrenzung zwischen Anschaffungs- und Herstellungskosten eine Rolle spielen.
Die Denkmalbehörde prüft vor allem die denkmalfachlichen Voraussetzungen und stellt hierzu eine Bescheinigung aus. Das Finanzamt entscheidet anschließend über die steuerrechtliche Einordnung, die persönliche Abzugsberechtigung und die endgültige Bemessungsgrundlage.
Denkmal-AfA bei Vermietung: 100 Prozent über zwölf Jahre
Wird die denkmalgeschützte Immobilie vermietet oder anderweitig zur Erzielung steuerpflichtiger Einkünfte genutzt, können anerkannte Sanierungs- und Modernisierungskosten grundsätzlich über zwölf Jahre verteilt abgeschrieben werden.
Die Verteilung erfolgt im vereinfachten Grundmodell wie folgt:
- in den ersten acht Jahren jeweils bis zu 9 Prozent,
- in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 Prozent.
Damit können über den vollständigen Begünstigungszeitraum grundsätzlich 100 Prozent der anerkannten Aufwendungen abgeschrieben werden.
| Zeitraum | Jährlicher Satz | Anteil insgesamt |
|---|---|---|
| Jahr 1 bis 8 | 9 Prozent | 72 Prozent |
| Jahr 9 bis 12 | 7 Prozent | 28 Prozent |
| Gesamt | 12 Jahre | 100 Prozent |
Bei einer vermieteten Denkmalimmobilie kann zusätzlich die normale Gebäude-AfA auf die abschreibungsfähigen Anschaffungskosten der Altbausubstanz anwendbar sein. Begünstigte Sanierungskosten und der Kaufpreisanteil des bestehenden Gebäudes müssen daher sauber voneinander getrennt werden.
Denkmal-AfA bei Eigennutzung: 90 Prozent über zehn Jahre
Auch Eigentümer, die selbst in der Denkmalimmobilie wohnen, können von einer steuerlichen Förderung profitieren. Die anerkannte Bemessungsgrundlage kann grundsätzlich über zehn Jahre mit jeweils bis zu 9 Prozent berücksichtigt werden.
| Zeitraum | Jährlicher Anteil | Anteil insgesamt |
|---|---|---|
| Jahr 1 bis 10 | 9 Prozent | 90 Prozent |
Anders als bei einer vermieteten Immobilie gibt es für den privat selbst genutzten Gebäudeteil grundsätzlich keine reguläre Werbungskosten-AfA auf den Kaufpreis der Altbausubstanz. Der steuerliche Vorteil konzentriert sich daher auf die nach § 10f EStG begünstigten und bescheinigten Aufwendungen.
Wird eine Immobilie teilweise selbst genutzt und teilweise vermietet, muss regelmäßig eine Aufteilung vorgenommen werden. Die steuerliche Behandlung kann dann für die verschiedenen Gebäudeteile unterschiedlich ausfallen.
Die drei wichtigsten Voraussetzungen für die Denkmal-AfA
1. Denkmaleigenschaft oder geschütztes Ensemble
Das Gebäude oder der betreffende Gebäudeteil muss ein Baudenkmal sein oder unter bestimmten Voraussetzungen zu einem geschützten Ensemble gehören. Ein hohes Alter allein reicht nicht aus.
In Bayern kann eine erste Orientierung über den Bayerischen Denkmal-Atlas erfolgen. Die Eintragung in eine Liste ersetzt jedoch keine fachliche Prüfung. Auch ein nicht eingetragenes Objekt kann Denkmaleigenschaft besitzen. Umgekehrt bedeutet die Lage in der Nähe eines Denkmals nicht automatisch, dass sämtliche Maßnahmen steuerlich begünstigt sind.
2. Erforderlichkeit der Maßnahmen
Die Maßnahmen müssen für die Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder für eine denkmalfachlich sinnvolle Nutzung erforderlich sein. Eine bloße Wertsteigerung, Komfortverbesserung oder wirtschaftliche Optimierung genügt nicht automatisch.
Begünstigt sein können beispielsweise Maßnahmen an Dach, Fassade, Fenstern, tragender Substanz oder historischer Ausstattung. Auch bestimmte technische Einrichtungen können anerkannt werden, wenn sie für eine zeitgemäße und denkmalverträgliche Nutzung erforderlich sind.
3. Abstimmung vor Beginn der Arbeiten
Dieser Punkt ist besonders wichtig: Die Maßnahmen müssen vor ihrer Ausführung mit der zuständigen Denkmalfachbehörde abgestimmt werden. Eine nachträgliche Genehmigung kann eine fehlende vorherige Abstimmung regelmäßig nicht ersetzen.
Auch Änderungen während der Bauausführung sollten erneut abgestimmt und dokumentiert werden. Wird von der genehmigten Planung abgewichen, können einzelne Kostenpositionen oder im ungünstigen Fall größere Teile der Maßnahme nicht bescheinigungsfähig sein.
Die Bescheinigung der Denkmalbehörde
Nach Abschluss der Maßnahmen wird eine Bescheinigung über die denkmalfachlich anerkannten Aufwendungen beantragt. Sie bildet die Grundlage für die steuerliche Prüfung durch das Finanzamt.
Für den Antrag sind regelmäßig detaillierte Kostenaufstellungen, Rechnungen, Planungsunterlagen und Nachweise über die Abstimmung erforderlich. Die Kosten sollten nach Gewerken und Maßnahmenbereichen nachvollziehbar gegliedert werden.
Wichtig ist die Aufgabenteilung:
- Die Denkmalbehörde beurteilt Denkmaleigenschaft, Erforderlichkeit und vorherige Abstimmung.
- Das Finanzamt entscheidet über die steuerliche Zuordnung und die tatsächlich anwendbare Abschreibung.
Die bescheinigte Summe ist daher nicht in jeder Konstellation automatisch identisch mit der endgültigen steuerlichen Bemessungsgrundlage.
Welche Kosten können begünstigt sein?
Ob eine Maßnahme begünstigt ist, hängt stets vom konkreten Denkmal, seinem Erhaltungszustand und dem abgestimmten Nutzungskonzept ab. Typische Bereiche können sein:
- denkmalgerechte Dachsanierung,
- Instandsetzung historischer Fassaden,
- Restaurierung oder Erneuerung denkmalrelevanter Fenster,
- Stabilisierung der tragenden Gebäudesubstanz,
- Restaurierung von Stuck, Treppen, Türen oder historischen Böden,
- denkmalverträgliche Heizungs- und Sanitärtechnik,
- bestimmte Elektroarbeiten,
- Maßnahmen für eine dauerhaft sinnvolle Gebäudenutzung,
- anteilige Architektur- und Planungskosten, soweit sie begünstigten Maßnahmen zugeordnet werden können.
Die Liste ist nicht abschließend. Eine denkmalrechtliche Erlaubnis allein bedeutet außerdem noch nicht, dass jede genehmigte Maßnahme steuerlich erforderlich ist.
Welche Kosten sind häufig nicht begünstigt?
Regelmäßig kritisch oder nicht begünstigt sind Aufwendungen, die vor allem der individuellen Komfortsteigerung, der reinen Renditeoptimierung oder der Erweiterung des Gebäudes dienen.
Dazu können je nach Einzelfall gehören:
- Grund und Boden,
- nicht denkmalrelevante Außenanlagen,
- frei stehende Garagen oder neue Nebengebäude,
- reine Einrichtungsgegenstände,
- eigene unentgeltliche Arbeitsleistung,
- Luxusausstattungen ohne denkmalfachliche Erforderlichkeit,
- zusätzliche Gebäudeteile ohne Bezug zum Denkmalerhalt,
- Maßnahmen, die bereits vor der behördlichen Abstimmung begonnen wurden,
- Aufwendungen, die ausschließlich auf einer wirtschaftlichen Optimierung beruhen.
Auch Zuschüsse und Förderungen können die steuerlich relevante Bemessungsgrundlage beeinflussen. Sie sollten in einer Modellrechnung daher gesondert berücksichtigt werden.
Altbausubstanz, Grundstück und Sanierungskosten richtig trennen
Für eine realistische Berechnung muss der Gesamtaufwand in verschiedene Bestandteile aufgeteilt werden.
Grund und Boden
Der auf das Grundstück entfallende Kaufpreisanteil ist nicht abschreibbar. Bei einem hohen Bodenwert, wie er im Raum München häufig vorkommt, kann dieser Anteil erheblich sein.
Bestehende Gebäudesubstanz
Bei Vermietung kann der Kaufpreisanteil für die bestehende Gebäudesubstanz grundsätzlich über die reguläre Gebäude-AfA abgeschrieben werden. Der anwendbare lineare Satz hängt unter anderem vom Fertigstellungszeitpunkt des Gebäudes ab.
Begünstigte Sanierungsaufwendungen
Die von der zuständigen Behörde bescheinigten und vom Finanzamt anerkannten Aufwendungen bilden die Bemessungsgrundlage der besonderen Denkmal-AfA.
Nicht begünstigte Maßnahmen
Weitere Baumaßnahmen können je nach steuerlicher Einordnung sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand, normale Herstellungskosten oder nicht abzugsfähige private Aufwendungen sein.
Gerade beim Erwerb einer sanierungsbedürftigen Immobilie ist außerdem die 15-Prozent-Steuerfalle bei Sanierungskosten relevant. Die Denkmalbescheinigung ersetzt nicht automatisch die separate Prüfung anschaffungsnaher Herstellungskosten.
Reguläre Gebäude-AfA bei vermieteten Denkmalimmobilien
Für die vermietete Altbausubstanz können im vereinfachten Grundmodell folgende lineare Abschreibungssätze relevant sein:
| Fertigstellung des Gebäudes | Regulärer AfA-Satz |
|---|---|
| vor dem 1. Januar 1925 | 2,5 Prozent jährlich |
| vom 1. Januar 1925 bis 31. Dezember 2022 | 2 Prozent jährlich |
| nach dem 31. Dezember 2022 | 3 Prozent jährlich |
Bei typischen historischen Baudenkmälern kommen in der Praxis häufig 2 oder 2,5 Prozent zur Anwendung. Der Rechner verwendet das Fertigstellungsjahr, um für eine vereinfachte Modellrechnung den passenden linearen Satz auszuwählen.
Rechenbeispiel: Vermietete Denkmalimmobilie
Ein Kapitalanleger erwirbt eine vermietete Denkmalimmobilie aus dem Jahr 1930. Der abschreibungsfähige Kaufpreisanteil der bestehenden Gebäudesubstanz beträgt 300.000 Euro. Für abgestimmte und bescheinigte Sanierungsmaßnahmen werden 200.000 Euro angesetzt.
Für die Altbausubstanz gilt im vereinfachten Beispiel eine lineare Gebäude-AfA von 2 Prozent:
- reguläre Gebäude-AfA: 6.000 Euro pro Jahr,
- Denkmal-AfA in Jahr 1 bis 8: 18.000 Euro pro Jahr,
- Denkmal-AfA in Jahr 9 bis 12: 14.000 Euro pro Jahr.
Damit ergibt sich in den ersten acht Jahren eine modellhafte Gesamtabschreibung von 24.000 Euro pro Jahr. In den Jahren neun bis zwölf beträgt sie 20.000 Euro pro Jahr.
Bei einem angenommenen persönlichen Grenzsteuersatz von 42 Prozent entspräche dies rechnerisch einer Steuerwirkung von etwa 10.080 Euro pro Jahr in den ersten acht Jahren. Die tatsächliche Steuerentlastung kann abweichen, weil Einkommen, Verlustverrechnung, Finanzierung, Sonderausgaben und weitere steuerliche Faktoren berücksichtigt werden müssen.
Rechenbeispiel: Selbst genutzte Denkmalimmobilie
Ein Eigentümer nutzt die Denkmalimmobilie selbst. Die anerkannte Bemessungsgrundlage der Sanierungsmaßnahmen beträgt ebenfalls 200.000 Euro.
Über zehn Jahre können im vereinfachten Modell jeweils 9 Prozent angesetzt werden:
- jährlicher Abzugsbetrag: 18.000 Euro,
- Begünstigungszeitraum: zehn Jahre,
- Gesamtabzug: 180.000 Euro.
Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent ergäbe sich eine modellhafte jährliche Steuerwirkung von 7.560 Euro. Eine reguläre Gebäude-AfA für die selbst genutzte Altbausubstanz wird in dieser Rechnung nicht berücksichtigt.
Kauf einer bereits sanierten Denkmalimmobilie
Viele Denkmalobjekte werden von Bauträgern saniert und anschließend als Kapitalanlage verkauft. In solchen Fällen ist besonders wichtig, wann der notarielle Kaufvertrag geschlossen wurde, wann die Bauarbeiten begonnen haben und wie die begünstigten Kosten im Vertrag ausgewiesen sind.
Die steuerliche Anerkennung hängt nicht allein von einer Marketingangabe wie „Denkmal-AfA inklusive“ ab. Käufer sollten vor Vertragsschluss insbesondere prüfen:
- welche Teile des Kaufpreises auf Grund und Boden entfallen,
- welcher Anteil der Altbausubstanz zugeordnet wird,
- welche Kosten als begünstigte Sanierungskosten ausgewiesen sind,
- ob die Maßnahmen vor Beginn ordnungsgemäß abgestimmt wurden,
- wer die Bescheinigung beantragt,
- ob eine nachvollziehbare Aufteilung auf die einzelne Einheit erfolgt,
- ob bereits begonnene oder abgeschlossene Maßnahmen steuerlich dem Käufer zugerechnet werden können.
Die voraussichtliche Abschreibung sollte nicht nur mit Verkaufsunterlagen des Anbieters, sondern mit den Vertragsunterlagen, der Denkmalbehörde und der steuerlichen Beratung abgeglichen werden.
Eigene Sanierung eines Baudenkmals
Wer ein unsaniertes Baudenkmal kauft und die Arbeiten selbst beauftragt, hat mehr Einfluss auf Planung, Kosten und Ausführung. Gleichzeitig trägt er das volle Genehmigungs-, Baukosten- und Dokumentationsrisiko.
Ein sinnvoller Ablauf besteht aus folgenden Schritten:
- Denkmaleigenschaft und Schutzumfang klären.
- Technischen Zustand und Sanierungsbedarf erfassen.
- Denkmalerfahrene Fachplaner einbinden.
- Nutzungskonzept und Wirtschaftlichkeit entwickeln.
- Maßnahmen vor Beginn mit der Denkmalfachbehörde abstimmen.
- Genehmigungen und steuerliche Zusicherungsmöglichkeiten prüfen.
- Kosten nach begünstigten und nicht begünstigten Maßnahmen strukturieren.
- Änderungen während der Bauphase erneut abstimmen.
- Rechnungen und Zahlungsnachweise vollständig dokumentieren.
- Nach Abschluss die Bescheinigung beantragen.
Denkmal-AfA und energetische Sanierung
Energetische Maßnahmen an Baudenkmälern sind häufig anspruchsvoller als bei gewöhnlichen Bestandsgebäuden. Historische Fassaden, Fenster, Dachkonstruktionen und Innenräume dürfen nicht ohne Weiteres verändert werden.
Dennoch schließen sich Denkmalschutz und Energieeffizienz nicht grundsätzlich aus. Entscheidend ist eine objektbezogene Lösung, die bauphysikalische, denkmalfachliche und wirtschaftliche Anforderungen verbindet.
Mögliche Maßnahmen können sein:
- denkmalverträgliche Innendämmung,
- energetische Verbesserung historischer Fenster,
- Optimierung der Heizungsanlage,
- behutsame Dämmung von Dach oder Kellerdecke,
- steuerbare und effiziente Anlagentechnik,
- unter bestimmten Voraussetzungen denkmalverträgliche Solarlösungen.
Vor Umsetzung sollte geklärt werden, welche Maßnahmen genehmigungsfähig sind, welche Kosten bescheinigt werden können und wie Zuschüsse die Bemessungsgrundlage beeinflussen.
Denkmal-AfA ist kein Ersatz für eine Wirtschaftlichkeitsprüfung
Ein hoher Abschreibungsbetrag macht eine Immobilie nicht automatisch zu einer guten Investition. Entscheidend bleibt die Gesamtwirtschaftlichkeit.
Zu prüfen sind insbesondere:
- Kaufpreis einschließlich möglicher Denkmalprämie,
- Grundstücks- und Gebäudeanteil,
- tatsächliche Sanierungskosten,
- Risiko von Kostensteigerungen,
- Finanzierung und Zinsbindung,
- erzielbare Nettokaltmiete,
- Leerstandsrisiko,
- nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten,
- Instandhaltungsbedarf nach der Sanierung,
- Veräußerbarkeit und Käuferzielgruppe,
- Steuerbelastung beim späteren Verkauf.
Bei einer geplanten langfristigen Vermietung kann zusätzlich die Frage relevant sein, ob die Immobilie im Privatvermögen oder über eine Gesellschaft gehalten werden soll. Der Beitrag Immobilien-GmbH oder privat kaufen 2026 zeigt die wichtigsten Unterschiede.
Denkmalimmobilie vermieten oder selbst nutzen?
Die Entscheidung hat nicht nur persönliche, sondern auch steuerliche und wirtschaftliche Folgen.
Vermietung kann sinnvoll sein, wenn:
- eine langfristige Kapitalanlage aufgebaut werden soll,
- eine hohe und stabile Mietnachfrage besteht,
- die reguläre Gebäude-AfA zusätzlich genutzt werden kann,
- Finanzierungszinsen und weitere Kosten steuerlich berücksichtigt werden können,
- die Immobilie professionell verwaltet werden kann.
Eigennutzung kann sinnvoll sein, wenn:
- die Immobilie langfristig selbst bewohnt werden soll,
- der historische Charakter einen besonderen persönlichen Wert besitzt,
- die laufenden Kosten tragbar sind,
- Umbau und Nutzung mit dem Denkmalschutz vereinbar sind,
- der steuerliche Abzug nach § 10f EStG genutzt werden kann.
Eigentümer, die noch zwischen langfristiger Vermietung und Verkauf abwägen, finden im Beitrag Immobilie vermieten oder verkaufen 2026 eine weiterführende Entscheidungsgrundlage.
Was passiert beim Verkauf der Denkmalimmobilie?
Der Verkauf sollte bereits bei der ursprünglichen Investitionsentscheidung berücksichtigt werden. Nicht vollständig genutzte persönliche Abschreibungszeiträume gehen regelmäßig nicht einfach auf den Käufer über. Bei bereits sanierten Objekten hängt eine eigene Begünstigung des Erwerbers insbesondere von der zeitlichen und vertraglichen Zuordnung der Maßnahmen ab.
Zusätzlich können beim Verkauf weitere steuerliche und finanzielle Fragen entstehen:
- private Spekulationsfrist,
- gewerblicher Grundstückshandel bei mehreren Verkäufen,
- Ablösung laufender Darlehen,
- Vorfälligkeitsentschädigung,
- Rückzahlung oder Bindung von Fördermitteln,
- Übertragung laufender Mietverhältnisse,
- Dokumentation der Sanierung und Denkmalbescheinigung.
Bei mehreren geplanten Veräußerungen sollte der Beitrag zur 3-Objekt-Grenze und zum gewerblichen Grundstückshandel berücksichtigt werden. Bei laufender Finanzierung ist der Beitrag zur Vorfälligkeitsentschädigung beim Immobilienverkauf relevant.
Die häufigsten Fehler bei der Denkmal-AfA
Fehler 1: Baubeginn vor der Abstimmung
Die Arbeiten werden begonnen, bevor die Maßnahmen mit der zuständigen Denkmalfachbehörde abgestimmt sind. Dieser Fehler kann später häufig nicht mehr geheilt werden.
Fehler 2: Jede Sanierungsausgabe als begünstigt behandeln
Genehmigte Baumaßnahmen sind nicht automatisch vollständig steuerlich begünstigt. Erforderlichkeit und steuerliche Zuordnung müssen getrennt geprüft werden.
Fehler 3: Grundstück und Gebäude nicht aufteilen
Der Grundstücksanteil ist nicht abschreibbar. Eine unrealistische oder fehlende Kaufpreisaufteilung kann zu späteren Auseinandersetzungen mit dem Finanzamt führen.
Fehler 4: Zuschüsse nicht berücksichtigen
Nicht rückzahlbare Zuschüsse können die steuerlich relevante Bemessungsgrundlage beeinflussen.
Fehler 5: Steuerersparnis mit Wirtschaftlichkeit verwechseln
Ein hoher Steuervorteil gleicht keinen überhöhten Kaufpreis, keine unzureichende Mietrendite und keine dauerhaft hohen Bewirtschaftungskosten aus.
Fehler 6: Vertragsunterlagen ungeprüft übernehmen
Bei Bauträgermodellen sollten Kostenaufteilung, Sanierungsbeginn, Bescheinigungsverfahren und Vertragszeitpunkt fachlich geprüft werden.
Fehler 7: Unterlagen nicht vollständig dokumentieren
Fehlende Rechnungen, unklare Gewerke und nicht dokumentierte Planänderungen erschweren die Bescheinigung und steuerliche Anerkennung.
Fehler 8: Gemischte Nutzung nicht aufteilen
Bei teilweise vermieteten und teilweise selbst genutzten Gebäuden sind unterschiedliche steuerliche Regelungen zu beachten.
Fehler 9: Späteren Verkauf nicht einplanen
Ein frühzeitiger Verkauf kann Abschreibungspotenzial, Finanzierung und Gesamtrendite verändern.
Fehler 10: Keine Liquiditätsreserve vorsehen
Die Denkmal-AfA wirkt über die Steuererklärung. Rechnungen, Mehrkosten und Bauzeitverzögerungen müssen zunächst finanziert werden.
Denkmal-AfA Rechner 2026: Abschreibung modellhaft berechnen
Mit dem Denkmal-AfA Rechner 2026 können Sie eine erste überschlägige Berechnung durchführen.
Der Rechner berücksichtigt:
- Vermietung oder Eigennutzung,
- begünstigte Sanierungskosten,
- erhaltene Zuschüsse,
- abschreibungsfähige Altbausubstanz,
- Fertigstellungsjahr des Gebäudes,
- persönlichen Grenzsteuersatz,
- Denkmal-AfA und reguläre Gebäude-AfA,
- jährliche Abschreibungsbeträge,
- modellhafte steuerliche Wirkung.
Das Tool prüft außerdem, ob Denkmaleigenschaft, vorherige Abstimmung und Bescheinigung nach Ihren Angaben vorliegen. Das Ergebnis ersetzt keine verbindliche Prüfung, zeigt aber, welche Beträge und Zeiträume für eine Investitionsentscheidung relevant sein können.
Checkliste vor Kauf oder Sanierung
- Ist das Gebäude selbst ein Baudenkmal oder nur Teil eines Ensembles?
- Welcher Schutzumfang gilt für Fassade, Dach, Innenräume und Ausstattung?
- Welche Maßnahmen sind technisch erforderlich?
- Welche Maßnahmen sind denkmalfachlich bescheinigungsfähig?
- Wurde die Planung vor Baubeginn abgestimmt?
- Ist die Finanzierung auch ohne maximale Steuerersparnis tragfähig?
- Wie hoch ist der Anteil von Grund und Boden?
- Wie werden Altbausubstanz und Sanierungskosten getrennt?
- Welche Zuschüsse werden beantragt?
- Wie hoch sind nicht begünstigte Baukosten?
- Wie realistisch sind Miete, Leerstand und laufende Kosten?
- Welche Nutzung ist langfristig vorgesehen?
- Wie lange soll die Immobilie gehalten werden?
- Wer beantragt die amtliche Bescheinigung?
- Werden Rechnungen und Planänderungen vollständig dokumentiert?
FAQ zur Denkmal-AfA 2026
Kann jede alte Immobilie mit Denkmal-AfA abgeschrieben werden?
Nein. Ein hohes Baualter reicht nicht aus. Das Gebäude muss die erforderliche Denkmaleigenschaft besitzen oder unter bestimmten Voraussetzungen Teil eines geschützten Ensembles sein.
Wie hoch ist die Denkmal-AfA bei Vermietung?
Begünstigte Aufwendungen können grundsätzlich acht Jahre lang mit jeweils bis zu 9 Prozent und anschließend vier Jahre lang mit jeweils bis zu 7 Prozent abgeschrieben werden.
Wie hoch ist die Denkmal-AfA bei Eigennutzung?
Bei Eigennutzung können grundsätzlich zehn Jahre lang jeweils bis zu 9 Prozent der anerkannten Aufwendungen steuerlich berücksichtigt werden.
Kann ich die Denkmal-AfA zusätzlich zur normalen AfA nutzen?
Bei vermieteten Immobilien kann neben der Denkmal-AfA für die begünstigten Sanierungskosten grundsätzlich eine reguläre Gebäude-AfA auf die abschreibungsfähige Altbausubstanz anwendbar sein.
Muss die Sanierung vorher genehmigt werden?
Die Maßnahmen müssen vor ihrer Durchführung mit der zuständigen Denkmalfachbehörde abgestimmt werden. Eine lediglich nachträgliche Abstimmung reicht regelmäßig nicht aus.
Sind alle Sanierungskosten begünstigt?
Nein. Begünstigt sind grundsätzlich nur erforderliche und abgestimmte Maßnahmen. Komfortverbesserungen, Erweiterungen und rein wirtschaftlich motivierte Optimierungen können ausgeschlossen sein.
Kann Eigenleistung angesetzt werden?
Der Wert eigener unentgeltlicher Arbeitsleistung ist grundsätzlich nicht bescheinigungsfähig. Tatsächlich entstandene und nachgewiesene Material- oder Fremdkosten können gesondert zu prüfen sein.
Was passiert mit der Denkmal-AfA beim Verkauf?
Nicht genutzte persönliche Abschreibungsbeträge werden regelmäßig nicht automatisch auf den Käufer übertragen. Die steuerliche Behandlung des Erwerbers hängt von Vertragszeitpunkt, Sanierungsstand und Kostenaufteilung ab.
Ist eine Denkmalimmobilie wegen der Abschreibung immer rentabel?
Nein. Kaufpreis, Sanierungskosten, Finanzierung, Miete, Instandhaltung, Leerstand und Verkaufsperspektive bleiben entscheidend. Die Steuerwirkung ist nur ein Teil der Gesamtberechnung.
Amtliche Grundlagen und weiterführende Informationen
- Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege: Steuervergünstigungen
- § 7i EStG: erhöhte Absetzungen bei Baudenkmalen
- § 10f EStG: Steuerbegünstigung bei selbst genutzten Baudenkmalen
- Bayerischer Denkmal-Atlas
Fazit: Erst abstimmen, dann sanieren und rechnen
Die Denkmal-AfA kann die steuerliche Belastung einer umfassenden Sanierung deutlich verändern. Vermieter können begünstigte Aufwendungen grundsätzlich vollständig über zwölf Jahre abschreiben. Selbstnutzer können regelmäßig bis zu 90 Prozent über zehn Jahre berücksichtigen.
Der mögliche Vorteil steht und fällt jedoch mit der Vorbereitung. Denkmaleigenschaft, Maßnahmenplanung, vorherige Abstimmung, Kostenaufteilung, Bescheinigung und steuerliche Einordnung müssen lückenlos zusammenpassen.
Eine gute Entscheidung betrachtet deshalb nicht nur die mögliche Abschreibung. Sie verbindet Denkmalschutz, technische Substanz, Finanzierung, Vermietbarkeit, laufende Kosten und spätere Verkaufsstrategie.
Die LKM Real Estate GmbH unterstützt Eigentümer und Investoren bei der strategischen Einordnung von Immobilienwerten, bei der Transaktionsvorbereitung und bei komplexen Immobilienentscheidungen. Nutzen Sie für eine erste Berechnung den Denkmal-AfA Rechner 2026 oder nehmen Sie über die Kontaktseite mit uns Kontakt auf.
