Eine Immobilie soll innerhalb der Familie übertragen werden. Die Eltern möchten Vermögen frühzeitig weitergeben, das Kind soll Eigentümer werden und zugleich das noch laufende Bankdarlehen übernehmen. Auf den ersten Blick wirkt der Vorgang wie eine gewöhnliche Schenkung. Steuerlich kann jedoch etwas grundlegend anderes entstehen: Die Befreiung von einer Darlehensschuld gilt als Gegenleistung. Aus der vermeintlich unentgeltlichen Übertragung wird damit teilweise ein Verkauf.
Genau diese Konstellation hat der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 11. März 2025, Aktenzeichen IX R 17/24, erneut klar eingeordnet. Übernimmt die beschenkte Person Schulden und wird der bisherige Eigentümer dadurch von seiner Verbindlichkeit befreit, ist die Immobilienübertragung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Liegt der ursprüngliche Erwerb noch innerhalb der zehnjährigen Haltefrist des § 23 Einkommensteuergesetz, kann auf den entgeltlichen Teil Einkommensteuer anfallen.
Besonders problematisch ist, dass der Übertragende häufig keinen frei verfügbaren Kaufpreis erhält. Er wird zwar von einer Schuld befreit, bekommt aber kein Geld ausgezahlt, aus dem die Steuer bequem beglichen werden könnte. Bei vermieteten Immobilien erhöht außerdem die bereits in Anspruch genommene Abschreibung, kurz AfA, den steuerlich relevanten Gewinn. So kann eine familiär gut gemeinte Vermögensübertragung unerwartet eine fünfstellige Steuerzahlung auslösen.
Dieser Ratgeber erklärt, wann eine gemischte Schenkung vorliegt, wie die Entgeltlichkeitsquote berechnet wird, warum die AfA den Gewinn erhöht und welche Fragen vor dem Notartermin geklärt werden sollten. Für eine erste Modellrechnung steht Ihnen zusätzlich der Gemischte-Schenkung-Check 2026 zur Verfügung.
Hinweis der Redaktion: Dieser Beitrag dient der fachlichen Orientierung und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Immobilienwert, Darlehensvertrag, Eigentumsverhältnisse, bisherige Abschreibungen und die notarielle Gestaltung müssen im Einzelfall geprüft werden. Rechtsstand ist der 20. Juli 2026.
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Gemischte Schenkung und Schuldübernahme in 60 Sekunden
Eine vollständig unentgeltliche Schenkung ist beim Schenker grundsätzlich keine Veräußerung im Sinne des § 23 EStG. Anders ist es, wenn das Kind oder eine andere beschenkte Person eine wirtschaftliche Gegenleistung erbringt. Dazu kann insbesondere die befreiende Übernahme eines Bankdarlehens gehören.
- Die übernommene Schuld gilt in Höhe der tatsächlichen Entlastung als Gegenleistung.
- Gegenleistung und Verkehrswert bestimmen, welcher Anteil als entgeltlich gilt.
- Nur der entgeltliche Anteil wird für § 23 EStG wie ein Verkauf behandelt.
- Die Anschaffungskosten werden ebenfalls nur anteilig berücksichtigt.
- Bereits abgezogene AfA mindert zuvor die steuerliche Anschaffungskostenbasis.
- Innerhalb der zehnjährigen Haltefrist kann dadurch ein steuerpflichtiger Gewinn entstehen.
- Der unentgeltliche Teil folgt weiterhin den Regeln der Schenkung und der sogenannten Fußstapfentheorie.
Die wichtigste praktische Konsequenz: Eine Darlehensübernahme sollte nicht erst im Notartermin beiläufig geregelt werden. Sie muss vorab gemeinsam mit Verkehrswert, Restschuld, Haltefrist, AfA-Historie und Schenkungsteuer betrachtet werden.
Was ist eine gemischte Schenkung bei Immobilien?
Eine gemischte Schenkung verbindet unentgeltliche und entgeltliche Elemente in einem einzigen Übertragungsvorgang. Der Empfänger erhält einen Vermögensvorteil, erbringt aber zugleich eine Gegenleistung, die unter dem Wert des übertragenen Vermögens liegt.
Bei Immobilien tritt dieser Fall häufig in der vorweggenommenen Erbfolge auf. Typische Konstellationen sind:
- Das Kind übernimmt die auf der Immobilie lastende Restschuld.
- Das Kind zahlt zusätzlich einen Ausgleich an die Eltern.
- Ein Geschwisterteil erhält eine Abfindung, die mit der Übertragung verbunden ist.
- Der Erwerber verpflichtet sich, eine private Verbindlichkeit des bisherigen Eigentümers zu erfüllen.
- Die Immobilie wird bewusst unter dem Verkehrswert an ein Familienmitglied verkauft.
Für die steuerliche Einordnung ist nicht entscheidend, ob die Beteiligten den Vertrag als Schenkung bezeichnen. Maßgeblich ist der wirtschaftliche Inhalt. Wird der Übertragende von einer Schuld befreit oder erhält er eine andere Gegenleistung, liegt insoweit ein entgeltlicher Vorgang vor.
Das unterscheidet die gemischte Schenkung von einer vollständig unentgeltlichen Übertragung. Bei einer reinen Schenkung zahlt der Beschenkte keinen Kaufpreis, übernimmt keine den Schenker entlastende Schuld und erbringt keine vergleichbare Gegenleistung. Dass die Immobilie selbst mit einer Grundschuld belastet ist, reicht allein noch nicht aus. Entscheidend ist, wer persönlicher Darlehensschuldner bleibt und ob die Bank den bisherigen Schuldner tatsächlich aus der Haftung entlässt.
BFH IX R 17/24: Warum die Schuldübernahme als Kaufpreis gilt
Der Bundesfinanzhof hatte über eine Grundstücksübertragung innerhalb der Familie zu entscheiden. Der Eigentümer hatte das Grundstück innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb auf seine Tochter übertragen. Die Tochter übernahm die mit dem Grundstück zusammenhängenden Verbindlichkeiten. Der Vater wurde dadurch von der Schuld befreit.
Der BFH stellte klar, dass die Befreiung von einer Verbindlichkeit eine Gegenleistung darstellt. In Höhe der übernommenen Schuld liegt ein Veräußerungspreis vor. Der übrige Wert wird unentgeltlich übertragen. Die Transaktion muss deshalb nach dem Verhältnis von Gegenleistung und Verkehrswert aufgeteilt werden.
Das Gericht bestätigte damit die sogenannte strenge Trennungstheorie für diesen Fall. Wirtschaftlich wird der Vorgang so behandelt, als würde der Eigentümer einen genau abgegrenzten Anteil vollständig verkaufen und den restlichen Anteil vollständig schenken. Die Anschaffungskosten werden anschließend in derselben Quote aufgeteilt.
Besonders wichtig ist die Aussage des BFH, dass nicht einfach die gesamte Gegenleistung mit den gesamten historischen Anschaffungskosten verglichen werden darf. Selbst wenn die übernommene Restschuld unter dem damaligen Kaufpreis liegt, kann für den entgeltlichen Teil ein Gewinn entstehen. Der Grund liegt in der proportionalen Zuordnung der Kosten.
Wann ist die Übernahme eines Darlehens tatsächlich eine Gegenleistung?
In der Praxis muss sorgfältig zwischen verschiedenen Gestaltungen unterschieden werden. Nicht jede Vereinbarung über künftige Ratenzahlungen führt automatisch zur gleichen steuerlichen Folge.
Befreiende Schuldübernahme
Bei einer befreienden Schuldübernahme tritt der Erwerber in die Darlehensverbindlichkeit ein und der bisherige Eigentümer wird aus seiner persönlichen Haftung entlassen. Die Bank muss dieser Vertragsänderung regelmäßig zustimmen. Die wirtschaftliche Entlastung des bisherigen Schuldners ist die Gegenleistung.
Interne Erfüllungsübernahme
Anders kann eine rein interne Abrede aussehen. Das Kind verpflichtet sich gegenüber den Eltern, künftig die Raten zu tragen, während die Eltern gegenüber der Bank weiterhin Schuldner bleiben. Ob und in welcher Höhe hier eine Gegenleistung vorliegt, hängt von der konkreten rechtlichen und wirtschaftlichen Ausgestaltung ab. Der Vertrag darf deshalb nicht allein anhand seiner Überschrift eingeordnet werden.
Grundschuld ohne persönliche Schuldübernahme
Eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld und das persönliche Darlehen sind nicht dasselbe. Die Immobilie kann dinglich belastet bleiben, während der bisherige Eigentümer persönlicher Darlehensschuldner bleibt. Für die steuerliche Beurteilung kommt es darauf an, welche Verpflichtungen tatsächlich übertragen werden und wer wirtschaftlich entlastet wird.
Zusätzliche Zahlungen und Ausgleichspflichten
Neben Darlehen können auch Barzahlungen, Rentenzahlungen, Abstandszahlungen oder die Übernahme anderer Verpflichtungen Gegenleistungen darstellen. Mehrere Komponenten werden grundsätzlich zusammengerechnet. Deshalb sollte vor der Berechnung eine vollständige Liste aller Leistungen erstellt werden, die mit der Immobilienübertragung verknüpft sind.
Die zehnjährige Haltefrist nach § 23 EStG
Private Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken sind nach der aktuellen Rechtslage grundsätzlich steuerbar, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Entscheidend sind regelmäßig die Daten der notariell beurkundeten Verpflichtungsgeschäfte.
Für eine gemischte Schenkung bedeutet das: Der entgeltliche Teil kann nur dann einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn auslösen, wenn der Vorgang in den zeitlichen Anwendungsbereich des § 23 EStG fällt. Liegt die Übertragung mehr als zehn Jahre nach der Anschaffung, ist der private Veräußerungsgewinn nach geltender Rechtslage regelmäßig nicht mehr steuerbar. Andere Steuerarten und Sonderkonstellationen bleiben davon unberührt.
Die Frist sollte nicht überschlägig nach Kalenderjahren geprüft werden. Bei hohen stillen Reserven kann ein einzelner Tag einen erheblichen Unterschied machen. Der Notartermin sollte deshalb erst festgelegt werden, wenn das maßgebliche Anschaffungsdatum sicher aus dem ursprünglichen Vertrag hervorgeht.
Was gilt bei einer zuvor geerbten oder geschenkten Immobilie?
Wurde die Immobilie unentgeltlich erworben, beginnt für § 23 EStG nicht automatisch eine neue zehnjährige Frist. Der Rechtsnachfolger tritt grundsätzlich in die Anschaffungshistorie des Rechtsvorgängers ein. Für die Frist und die Anschaffungskosten kann deshalb der frühere Erwerb der Eltern, Großeltern oder des Erblassers maßgeblich sein.
Diese Fortführung kann vorteilhaft sein, wenn der ursprüngliche Erwerb lange zurückliegt. Sie kann aber auch dazu führen, dass historische Unterlagen benötigt werden, die nicht sofort verfügbar sind. Kaufvertrag, Anschaffungsnebenkosten, Aufteilung auf Grund und Boden sowie AfA-Verzeichnisse sollten deshalb frühzeitig beschafft werden.
Eigennutzung: Wann trotz kurzer Haltedauer eine Steuerbefreiung möglich sein kann
Das Einkommensteuergesetz enthält Ausnahmen für Immobilien, die zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Eine Veräußerung kann insbesondere steuerfrei sein, wenn die Immobilie zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich selbst bewohnt wurde. Außerdem kann die Nutzung im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren ausreichen.
Die bekannte Drei-Kalenderjahres-Regel bedeutet nicht zwingend drei volle Jahre. Sie setzt jedoch eine passende und grundsätzlich zusammenhängende Nutzung über drei berührte Kalenderjahre voraus. Die genaue Beurteilung hängt von den tatsächlichen Zeiträumen und möglichen Unterbrechungen ab.
Bei gemischt genutzten Gebäuden wird es komplexer. Wurde beispielsweise nur eine Wohnung selbst genutzt und der übrige Teil vermietet, kann eine anteilige Betrachtung erforderlich sein. Auch Ferienvermietung, häusliche Arbeitsbereiche, Leerstandszeiten und die Überlassung an Angehörige können Sonderfragen auslösen.
Der Gemischte-Schenkung-Check enthält deshalb nur eine vereinfachte Prüfung der Eigennutzungszeiträume. Bei einer für das Ergebnis entscheidenden Eigennutzung sollte die konkrete Nutzungshistorie fachlich geprüft werden.
So wird der steuerpflichtige Anteil einer gemischten Schenkung berechnet
Die Berechnung lässt sich in fünf Schritte gliedern. Für eine belastbare Prüfung müssen die Eingabewerte dokumentiert sein.
Schritt 1: Gesamte Gegenleistung ermitteln
Zur Gegenleistung gehören insbesondere die befreiend übernommene Darlehensschuld und weitere Zahlungen. Werden mehrere Verbindlichkeiten übernommen, sind sie zusammenzuführen. Maßgeblich ist der wirtschaftliche Wert der Entlastung.
Gegenleistung = übernommene Schuld + weitere Zahlungen und Leistungen
Schritt 2: Entgeltlichkeitsquote bestimmen
Die Gegenleistung wird ins Verhältnis zum Verkehrswert der Immobilie gesetzt.
Entgeltlichkeitsquote = Gegenleistung / Verkehrswert
Übernimmt das Kind 150.000 Euro Restschuld bei einem Verkehrswert von 500.000 Euro, beträgt die Quote 30 Prozent. Die Übertragung wird zu 30 Prozent als entgeltlich und zu 70 Prozent als unentgeltlich behandelt.
Schritt 3: Anschaffungskosten um die AfA korrigieren
Die historischen Anschaffungs- oder Herstellungskosten werden für die Gewinnermittlung um AfA, erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen gemindert, soweit diese steuerlich abgezogen wurden.
Bereinigte Anschaffungskosten = historische Anschaffungskosten minus abgezogene AfA
Schritt 4: Kosten proportional dem entgeltlichen Teil zuordnen
Die bereinigten Anschaffungskosten werden mit der Entgeltlichkeitsquote multipliziert. Auch Veräußerungs- oder Übertragungskosten sind grundsätzlich nur in der entsprechenden Quote zu berücksichtigen, soweit sie dem entgeltlichen Vorgang zuzuordnen sind.
Anteilig zugeordnete Anschaffungskosten = bereinigte Anschaffungskosten × Entgeltlichkeitsquote
Schritt 5: Veräußerungsgewinn und Steuer schätzen
Der vereinfachte Gewinn ergibt sich aus der Gegenleistung abzüglich der anteiligen Anschaffungskosten und anteilig zugeordneten Kosten.
Gewinn = Gegenleistung minus anteilige Anschaffungskosten minus anteilige Kosten
Der positive Gewinn wird nicht mit einer pauschalen Spekulationssteuer besteuert. Er fließt in die Einkommensteuer ein und unterliegt dem persönlichen Steuersatz. Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer können zusätzlich relevant sein. Der tatsächliche Effekt hängt von den übrigen Einkünften, Verlusten und persönlichen Verhältnissen ab.
Die AfA-Falle: Warum frühere Abschreibungen den Gewinn erhöhen
Vermieter können den Gebäudewert über die Nutzungsdauer abschreiben. Diese AfA mindert während der Vermietung die steuerpflichtigen Einkünfte. Bei einem privaten Veräußerungsgeschäft innerhalb der Haltefrist wird der Effekt jedoch in der Gewinnermittlung berücksichtigt: Die Anschaffungskostenbasis wird um die bisher abgezogenen Abschreibungen reduziert.
Vereinfacht gesagt hat die AfA den steuerlichen Buchwert des Gebäudes abgesenkt. Je niedriger dieser Wert ist, desto höher fällt bei gleicher Gegenleistung der Veräußerungsgewinn aus. Dieser Effekt wird häufig übersehen, weil Eigentümer gedanklich weiterhin mit dem ursprünglichen Kaufpreis rechnen.
Für die Berechnung muss die tatsächliche kumulierte AfA aus den Steuerunterlagen entnommen werden. Eine pauschale Multiplikation des Kaufpreises mit einem AfA-Satz ist häufig ungenau. Grund und Boden ist nicht abschreibbar, Sanierungen können eigene Abschreibungsverläufe haben und Sonderabschreibungen können hinzukommen.
Wer die AfA-Historie nicht sauber aufbereitet, riskiert eine falsche Steuerprognose. Bei älteren Objekten sollten deshalb Steuererklärungen, Anlagen V, Anlagenverzeichnisse und Bescheide zusammengeführt werden.
Praxisbeispiel: 37.220 Euro Steuer ohne Liquiditätszufluss
Ein Vater hat im Jahr 2018 eine vermietete Immobilie erworben. Im Jahr 2026 möchte er das Objekt auf seine Tochter übertragen. Die Tochter übernimmt das noch laufende Bankdarlehen und der Vater wird aus der persönlichen Haftung entlassen.
| Ausgangswert | Betrag |
|---|---|
| Verkehrswert im Jahr 2026 | 500.000 Euro |
| Historische Anschaffungskosten inklusive Nebenkosten | 250.000 Euro |
| Bisher abgezogene kumulierte AfA | 30.000 Euro |
| Befreiend übernommene Restschuld | 150.000 Euro |
| Vereinfachter Grenzsteuersatz | 42 Prozent |
1. Entgeltlichkeitsquote
150.000 Euro / 500.000 Euro = 30 Prozent
Die Übertragung ist zu 30 Prozent entgeltlich und zu 70 Prozent unentgeltlich.
2. Anschaffungskosten nach AfA-Korrektur
250.000 Euro minus 30.000 Euro = 220.000 Euro
3. Anteilige Anschaffungskosten
220.000 Euro × 30 Prozent = 66.000 Euro
4. Vereinfachter Veräußerungsgewinn
150.000 Euro minus 66.000 Euro = 84.000 Euro
5. Vereinfachte Steuerbelastung
84.000 Euro × 42 Prozent = 35.280 Euro Einkommensteuer
Wird zusätzlich vereinfachend der volle Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent auf die geschätzte Einkommensteuer angesetzt, ergibt sich eine Gesamtbelastung von rund 37.220 Euro. Kirchensteuer, Progression und individuelle Besonderheiten sind in diesem Modell nicht berücksichtigt.
Das zentrale Problem: Der Vater erhält keine 150.000 Euro in bar. Er wird von einer Schuld befreit. Die Einkommensteuer muss dennoch aus anderer Liquidität bezahlt werden.
Wie stark verändert die AfA das Ergebnis?
Ohne die bisher abgezogene AfA lägen die proportionalen Anschaffungskosten bei 75.000 Euro, also 250.000 Euro × 30 Prozent. Der Gewinn würde dann 75.000 Euro betragen. Durch die AfA von 30.000 Euro sinkt die gesamte Kostenbasis um diesen Betrag. Auf den entgeltlichen Anteil entfallen 9.000 Euro weniger Anschaffungskosten. Der Gewinn steigt entsprechend von 75.000 Euro auf 84.000 Euro.
Der Effekt ist damit mathematisch nachvollziehbar: Die AfA erhöht den Gewinn nicht pauschal in voller Höhe, sondern grundsätzlich entsprechend der Entgeltlichkeitsquote. Bei einem vollständig entgeltlichen Verkauf innerhalb der Haltefrist wirkt sie vollständig. Bei einer gemischten Schenkung wirkt sie anteilig.
Was wäre bei einer vollständig unentgeltlichen Schenkung anders?
Bei einer vollständig unentgeltlichen Übertragung fehlt die Gegenleistung. Beim Schenker entsteht allein durch die Schenkung grundsätzlich kein Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG. Die steuerliche Anschaffungshistorie verschwindet jedoch nicht. Der Beschenkte tritt für den unentgeltlich erworbenen Teil in die Position des Schenkers ein.
Verkauft das Kind später, können das ursprüngliche Anschaffungsdatum, die historischen Anschaffungskosten und die bisherige AfA weiterhin relevant sein. Eine reine Schenkung löst deshalb nicht automatisch alle zukünftigen Steuerfragen. Sie verschiebt die Prüfung häufig auf einen späteren Verkauf.
Ob eine vollständig unentgeltliche Übertragung tatsächlich möglich und wirtschaftlich sinnvoll ist, hängt unter anderem von der Finanzierung ab. Banken stimmen einer Eigentumsübertragung nicht automatisch zu. Darlehensschuld, Grundschuld, persönliche Haftung und mögliche Sicherheiten müssen miteinander abgestimmt werden.
Einkommensteuer und Schenkungsteuer müssen getrennt betrachtet werden
Die Aufteilung in entgeltlichen und unentgeltlichen Teil betrifft nicht nur die Einkommensteuer. Der unentgeltliche Teil kann der Schenkungsteuer unterliegen. Die übernommene Schuld mindert dabei grundsätzlich die schenkungsteuerliche Bereicherung, weil insoweit kein unentgeltlicher Vermögensvorteil vorliegt.
Eine geringere Schenkungsteuer bedeutet jedoch nicht automatisch, dass die Gesamtstruktur vorteilhaft ist. Die Entlastung bei der Schenkungsteuer kann durch eine gleichzeitig ausgelöste Einkommensteuer überlagert werden. Beide Steuerarten folgen unterschiedlichen Bemessungsgrundlagen, Freibeträgen und Bewertungsregeln.
Für die Schenkungsteuer können persönliche Freibeträge, Steuerklassen, frühere Schenkungen innerhalb von zehn Jahren und der steuerliche Immobilienwert entscheidend sein. Vorbehaltene Rechte wie Wohnrecht oder Nießbrauch können den steuerpflichtigen Erwerb beeinflussen. Vertiefende Informationen und einen Rechner finden Sie im Beitrag Wohnrecht und Nießbrauch 2026 berechnen.
Bei der Nutzung mehrerer familiärer Freibeträge kann zusätzlich die Kettenschenkung von Immobilien relevant sein. Auch hier gilt: Die einzelnen Übertragungen müssen rechtlich eigenständig und sauber dokumentiert sein.
Nießbrauch, Wohnrecht und Darlehen: Keine Standardlösung für jeden Fall
In der Praxis wird häufig geprüft, ob eine Immobilie unentgeltlich übertragen und gleichzeitig ein Nießbrauch oder Wohnrecht vorbehalten werden kann. Ein vorbehaltener Nießbrauch kann dem bisherigen Eigentümer weiterhin Mieteinnahmen sichern und den schenkungsteuerlichen Wert des übertragenen Vermögens mindern.
Das bedeutet jedoch nicht, dass ein Nießbrauch jede Schuldübernahme oder jede Spekulationssteuer automatisch vermeidet. Entscheidend bleibt, ob der Erwerber eine Gegenleistung erbringt, wer Darlehensschuldner ist, wie die Raten finanziert werden und welche Rechte und Pflichten der Vertrag enthält.
Auch die AfA-Zurechnung kann sich bei einem Vorbehaltsnießbrauch anders entwickeln als bei einer unbelasteten Schenkung. Finanzierungskosten, Mieteinnahmen, Instandhaltung und spätere Löschung des Rechts müssen in die Gesamtplanung einbezogen werden.
Ein Nießbrauch ist daher kein einzelner Steuertrick, sondern ein Gestaltungsbaustein. Er sollte gemeinsam mit dem Immobilienwert, der Liquiditätsplanung und dem langfristigen Familienziel geprüft werden.
Ausgleichszahlungen an Geschwister: Häufige zweite Steuerfalle
Viele Familien möchten eine Immobilie nur einem Kind übertragen, während ein anderes Kind einen finanziellen Ausgleich erhält. Wird die Ausgleichszahlung vom Erwerber übernommen und ist sie Bestandteil des Übertragungskonzepts, kann sie als weitere Gegenleistung relevant sein.
Die Zahlung sollte deshalb nicht isoliert als familiärer Nebenpunkt behandelt werden. Zu prüfen ist, wer rechtlich anspruchsberechtigt ist, wer die Zahlung schuldet und ob sie Bedingung der Immobilienübertragung ist. Je nach Vertragsgestaltung kann sich die Entgeltlichkeitsquote erhöhen.
Besteht bereits eine Erbengemeinschaft, gelten zusätzliche Regeln. Informationen zu Bewertungsfragen, Finanzierungsvarianten und Teilungsversteigerungsrisiken finden Sie im Beitrag Miterben auszahlen 2026.
Reform-Stresstest 2026: Ist die zehnjährige Haltefrist politisch gefährdet?
Am 23. Juni 2026 brachte die Bundestagsfraktion Bündnis 90/Die Grünen den Gesetzentwurf mit der Drucksachennummer 21/6637 ein. Der Entwurf sieht vor, die zehnjährige Haltefrist für nicht selbst genutzte Immobilien aufzuheben. Gewinne aus privaten Immobilienveräußerungen könnten danach unabhängig von der Haltedauer steuerpflichtig sein.
Für die Eigennutzungsbefreiung schlägt der Entwurf anstelle der bisherigen Kalenderjahresregel eine durchgehende Nutzung zu eigenen Wohnzwecken in den 36 Monaten vor der Veräußerung vor. Der Entwurf wurde am 25. Juni 2026 in erster Beratung behandelt und an die zuständigen Ausschüsse überwiesen.
Wichtig ist die klare Abgrenzung: Der Gesetzentwurf ist am 20. Juli 2026 kein geltendes Recht. Eigentümer sollten weder so planen, als sei die Reform bereits beschlossen, noch die politische Entwicklung vollständig ignorieren. Bei langfristigen Übertragungs- und Verkaufsstrategien kann ein Szenariovergleich sinnvoll sein.
Der neue Rechner enthält deshalb einen ausdrücklich gekennzeichneten Reform-Stresstest. Er zeigt, wie hoch der vereinfachte Steuerbetrag ausfallen könnte, wenn der entgeltliche Teil unabhängig von der Haltedauer steuerpflichtig wäre. Die Übergangsregel des Entwurfs und der weitere parlamentarische Verlauf werden nicht verbindlich prognostiziert.
Warum dieses Tool den bestehenden Spekulationssteuer-Check ergänzt
Der bereits vorhandene Spekulationssteuer-Check 2026 beantwortet die allgemeine Frage, ob ein klassischer Immobilienverkauf innerhalb der Haltefrist steuerpflichtig sein kann. Er arbeitet mit Kaufpreis, Verkaufspreis, Kosten und Eigennutzung.
Eine gemischte Schenkung erfordert eine andere Berechnungslogik. Hier ist der Verkehrswert nicht automatisch der Veräußerungspreis. Zuerst muss die Gegenleistung aus Schuldübernahme und weiteren Leistungen bestimmt werden. Anschließend werden Verkehrswert, Entgeltlichkeitsquote, unentgeltlicher Anteil und proportionale Anschaffungskosten berechnet.
Der Gemischte-Schenkung-Check schließt damit eine spezielle Lücke, ohne den allgemeinen Verkaufsrechner zu duplizieren.
Welche Gestaltungsfragen sollten vor dem Notartermin geprüft werden?
Die passende Lösung hängt immer vom konkreten Ziel ab. Eine seriöse Vorbereitung beginnt nicht mit einem fertigen Vertragsmuster, sondern mit einem strukturierten Vergleich mehrerer Varianten.
1. Muss der Erwerber das Darlehen tatsächlich übernehmen?
Zu klären ist, ob die Bank eine Schuldnerentlassung verlangt, ob der bisherige Eigentümer das Darlehen fortführen kann oder ob eine neue Finanzierung wirtschaftlich sinnvoller wäre. Steuerliche und bankwirtschaftliche Ziele können voneinander abweichen.
2. Ist der Verkehrswert belastbar?
Die Entgeltlichkeitsquote hängt unmittelbar vom Verkehrswert ab. Eine grobe Online-Schätzung kann für eine erste Orientierung reichen, nicht aber zwingend für eine hochpreisige Übertragung. Lage, Vermietung, Rechte, Sanierungsbedarf und besondere Objektmerkmale müssen berücksichtigt werden.
3. Ist die AfA-Historie vollständig?
Steuerbescheide und Anlagenverzeichnisse sollten vorliegen. Wurden nachträgliche Herstellungskosten, Sonderabschreibungen oder unterschiedliche Gebäudeteile berücksichtigt, reicht eine einfache Standardrechnung nicht aus.
4. Kann der Übertragungszeitpunkt angepasst werden?
Liegt das Ende der Haltefrist nahe, kann der Zeitpunkt erheblichen Einfluss haben. Gleichzeitig dürfen Finanzierung, Schenkungsteuer, familiäre Ziele und mögliche Gesetzesänderungen nicht ausgeblendet werden.
5. Soll ein Wohnrecht oder Nießbrauch vorbehalten werden?
Ein Nutzungsrecht kann Versorgung, Kontrolle und Schenkungsteuer beeinflussen. Es verändert aber auch Marktwert, Finanzierung und spätere Veräußerbarkeit. Die vertraglichen Pflichten für Kosten und Instandhaltung müssen klar geregelt sein.
6. Gibt es weitere Gegenleistungen?
Ausgleichszahlungen, Renten, Pflegeverpflichtungen oder die Übernahme privater Schulden müssen vollständig erfasst werden. Eine ausgelassene Nebenleistung kann die Berechnung verfälschen.
7. Was soll nach der Übertragung passieren?
Eigennutzung, Vermietung, Verkauf und weitere Schenkungen führen zu unterschiedlichen Folgewirkungen. Die Planung sollte nicht am Tag der Eigentumsumschreibung enden.
Die 12 häufigsten Fehler bei Schenkungen mit Schuldübernahme
- Den Vertrag nur als Schenkung bezeichnen: Die steuerliche Einordnung richtet sich nach dem wirtschaftlichen Inhalt.
- Grundschuld und persönliche Darlehensschuld verwechseln: Die dingliche Belastung sagt nicht allein, wer wirtschaftlich entlastet wird.
- Mit dem ursprünglichen Kaufpreis statt mit der anteiligen Kostenbasis rechnen: Bei einer gemischten Schenkung werden Kosten proportional zugeordnet.
- Die AfA nicht berücksichtigen: Bereits abgezogene Abschreibungen mindern die Anschaffungskostenbasis.
- Den Verkehrswert zu niedrig oder zu hoch schätzen: Jede Abweichung verändert die Entgeltlichkeitsquote.
- Ausgleichszahlungen an Geschwister ausblenden: Zusätzliche Gegenleistungen können den entgeltlichen Anteil erhöhen.
- Die Haltefrist nur nach Jahren überschlagen: Maßgeblich sind konkrete Vertragsdaten.
- Bei geerbten Immobilien mit einem neuen Fristbeginn rechnen: Die Historie des Rechtsvorgängers kann fortgeführt werden.
- Eigennutzung ohne Zeitnachweise annehmen: Meldedaten allein ersetzen nicht immer die tatsächliche Nutzungsprüfung.
- Schenkungsteuer und Einkommensteuer miteinander verrechnen: Beide Steuerarten müssen separat und anschließend gemeinsam bewertet werden.
- Erst beim Notar über die Finanzierung sprechen: Die steuerlich relevante Schuldentlassung erfordert regelmäßig eine vorherige Abstimmung mit der Bank.
- Den künftigen Verkauf des Kindes nicht mitdenken: Der unentgeltliche Teil übernimmt grundsätzlich die steuerliche Historie.
Kostenloser Rechner: Gemischte Schenkung und Schuldübernahme prüfen
Mit dem Gemischte-Schenkung-Check von LKM Real Estate können Sie eine erste Modellrechnung durchführen. Das Tool berücksichtigt:
- ursprüngliches Anschaffungsdatum und geplantes Übertragungsdatum,
- Verkehrswert und historische Anschaffungskosten,
- kumulierte AfA,
- befreiend übernommene Darlehensschuld,
- weitere Zahlungen,
- Entgeltlichkeitsquote und unentgeltlichen Anteil,
- vereinfachte Eigennutzungsprüfung,
- persönlichen Grenzsteuersatz und optionalen Solidaritätszuschlag,
- einen gesonderten Reform-Stresstest.
Hier geht es zum kostenlosen Gemischte-Schenkung-Check 2026.
Datenschutz: Die Berechnung erfolgt vollständig lokal im Browser. Ihre Eingaben werden nicht an einen Server übertragen oder gespeichert.
Checkliste: Diese Unterlagen benötigen Sie für eine belastbare Prüfung
- ursprünglicher notarieller Kaufvertrag,
- Nachweise über Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerkosten,
- aktueller Grundbuchauszug,
- Darlehensvertrag und aktuelle Saldenbestätigung der Bank,
- Information zur geplanten Schuldnerentlassung,
- realistische Verkehrswertermittlung oder Gutachten,
- Steuerbescheide und Anlagen V der relevanten Jahre,
- AfA-Verzeichnis und Nachweise über nachträgliche Herstellungskosten,
- Mietverträge und Nutzungshistorie,
- Übersicht früherer Schenkungen innerhalb der Familie,
- geplante Ausgleichszahlungen und Nebenpflichten,
- Entwurf der gewünschten familiären Zielstruktur.
Je vollständiger diese Unterlagen vorliegen, desto früher lassen sich Steuer- und Finanzierungsrisiken erkennen. Das ist ein wesentlicher Bestandteil einer professionellen Transaktionsvorbereitung.
FAQ: Häufige Fragen zur gemischten Schenkung
Löst jede Restschuld auf einer geschenkten Immobilie Spekulationssteuer aus?
Nein. Entscheidend ist nicht allein, dass eine Grundschuld oder ein Darlehen existiert. Maßgeblich ist, ob die beschenkte Person eine Gegenleistung erbringt und der bisherige Eigentümer insbesondere von einer persönlichen Verbindlichkeit befreit wird.
Ist die übernommene Schuld immer vollständig der Veräußerungspreis?
Bei einer befreienden Schuldübernahme bildet die wirtschaftliche Entlastung grundsätzlich die Gegenleistung. Die konkrete Höhe und der rechtliche Vollzug müssen anhand der Verträge geprüft werden.
Warum werden nicht die gesamten Anschaffungskosten abgezogen?
Weil nur ein Teil der Immobilie entgeltlich übertragen wird. Die Anschaffungskosten werden im Verhältnis von Gegenleistung und Verkehrswert auf den entgeltlichen und den unentgeltlichen Teil aufgeteilt.
Kann ein Gewinn entstehen, obwohl die Restschuld unter dem ursprünglichen Kaufpreis liegt?
Ja. Maßgeblich ist der Vergleich der Gegenleistung mit den anteilig zugeordneten und um die AfA geminderten Anschaffungskosten. Genau dies hat der BFH in IX R 17/24 bestätigt.
Was passiert mit dem unentgeltlichen Anteil?
Der unentgeltliche Anteil ist beim Schenker grundsätzlich keine Veräußerung nach § 23 EStG. Beim Beschenkten wird die steuerliche Historie des Rechtsvorgängers grundsätzlich fortgeführt.
Ist eine Übertragung nach zehn Jahren immer steuerfrei?
Für den privaten Veräußerungsgewinn nach aktueller Rechtslage ist die Haltefrist ein zentraler Punkt. Andere Themen wie gewerblicher Grundstückshandel, Betriebsvermögen, Schenkungsteuer oder Grunderwerbsteuer können trotzdem relevant sein.
Kann Eigennutzung die Steuer vermeiden?
Die gesetzlichen Eigennutzungsausnahmen können auch innerhalb der Haltefrist greifen. Bei gemischter oder unterbrochener Nutzung muss der konkrete Sachverhalt geprüft werden.
Wird die zehnjährige Haltefrist 2026 sicher abgeschafft?
Nein. Es liegt ein Gesetzentwurf der Bundestagsfraktion Bündnis 90/Die Grünen vor. Der Entwurf wurde in die Ausschüsse überwiesen, ist aber am 20. Juli 2026 kein geltendes Recht.
Berechnet das Tool auch die Schenkungsteuer?
Nein. Das Tool fokussiert den möglichen Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG. Schenkungsteuer, Freibeträge und steuerliche Immobilienbewertung müssen separat geprüft werden.
Kann ich das Ergebnis direkt für die Steuererklärung verwenden?
Nein. Der Rechner ist eine unverbindliche Ersteinschätzung. Für die Steuererklärung sind die tatsächlichen Verträge, Kosten, Abschreibungen und persönlichen Steuerdaten erforderlich.
Fazit: Schuldübernahmen müssen vor der Schenkung berechnet werden
Die gemischte Schenkung ist keine seltene Spezialfrage. Sie entsteht in einer typischen familiären Situation: Eine Immobilie soll übertragen werden, ist aber noch finanziert. Der BFH behandelt die Schuldentlastung des bisherigen Eigentümers als Gegenleistung. Innerhalb der zehnjährigen Haltefrist kann dadurch ein steuerpflichtiger Teilverkauf entstehen.
Der entscheidende Betrag ist nicht nur die Restschuld. Verkehrswert, Entgeltlichkeitsquote, historische Anschaffungskosten und kumulierte AfA wirken zusammen. Besonders bei vermieteten Immobilien kann die AfA den Gewinn erheblich erhöhen. Gleichzeitig fehlt oft der Liquiditätszufluss für die Steuerzahlung.
Eine vorausschauende Planung sollte deshalb Einkommensteuer, Schenkungsteuer, Finanzierung und Familienziel in einem Modell zusammenführen. Erst danach sollte die notarielle Struktur festgelegt werden.
Die LKM Real Estate GmbH unterstützt Eigentümer, Familien und Bestandshalter bei der strukturierten Vorbereitung von Immobilientransaktionen. Für eine persönliche Einordnung können Sie über die Kontaktseite ein Erstgespräch anfragen.
