Was der Immobilien-Due-Diligence-Check leistet
Der Check unterstützt Käufer und Verkäufer dabei, einen Datenraum strukturiert vorzubereiten. Er fragt keine Adresse, keinen Namen und keine Vertragsdaten ab. Stattdessen wählen Sie Rolle, Objektart und Nutzung. Optional ergänzen Sie, ob eine größere Sanierung, eine Nutzungsänderung oder eine Finanzierung geplant ist.
Aus diesen Angaben stellt das Tool eine passende Liste zusammen. Eine Eigentumswohnung erhält zusätzliche WEG Prüfpunkte. Bei vermieteten Objekten werden Mietverträge, Kautionen, Zahlungsstände und Betriebskosten ergänzt. Grundstücke und Projektentwicklungen erhalten einen stärkeren Fokus auf Planungsrecht, Erschließung, Altlasten und Boden. Gewerbeobjekte berücksichtigen zusätzlich genehmigte Nutzung und objektbezogene Betriebsunterlagen.
Die Auswahl ist eine organisatorische Orientierung. Sie erhebt keinen Anspruch darauf, in jeder Kommune, jedem Bundesland und jeder Transaktion vollständig zu sein. Besondere Rechte, Erbbaurecht, Denkmalschutz, komplexe Gesellschaftsstrukturen oder spezifische Umweltanforderungen können weitere Prüfungen erfordern.
So verwenden Sie den Check
- Wählen Sie, ob Sie aus Sicht eines Käufers oder Verkäufers arbeiten.
- Legen Sie Objektart und aktuelle Nutzung fest.
- Aktivieren Sie geplante Sanierung, Nutzungsänderung oder Finanzierung, wenn diese Punkte relevant sind.
- Ordnen Sie jeden angezeigten Prüfpunkt einem Dokumentenstatus zu.
- Bearbeiten Sie kritische Lücken in der vorgeschlagenen Reihenfolge.
- Kopieren oder drucken Sie die Liste für Ihr Projektgespräch.
Die Eingaben werden ausschließlich lokal im Browser verarbeitet. Wenn Sie die optionale Speicherung aktivieren, bleibt der aktuelle Stand in den lokalen Website Daten desselben Browsers erhalten, damit Sie die Liste später fortsetzen können. Ohne diese Auswahl wird kein Arbeitsstand dauerhaft gespeichert. Es werden keine Dokumente hochgeladen und die Eingaben werden nicht an LKM Real Estate übertragen. Mit der Funktion zum Zurücksetzen oder durch Abwahl der Speicherung löschen Sie den gespeicherten Arbeitsstand.
Bedeutung der vier Dokumentenstatus
Aktuell und vollständig
Wählen Sie diesen Status nur, wenn das Dokument für das konkrete Objekt vorliegt, die aktuelle Fassung eindeutig ist und Anlagen vollständig zugeordnet sind. Das Tool kann diese Voraussetzungen nicht kontrollieren.
Unvollständig oder veraltet
Dieser Status eignet sich, wenn ein Dokument vorhanden ist, aber Anlagen, Unterschriften, Zeiträume oder eine aktuelle Fassung fehlen. Solche Unterlagen zählen im Score zur Hälfte. Die Gewichtung ist eine redaktionelle Orientierung und keine Aussage über die rechtliche oder wirtschaftliche Bedeutung im Einzelfall.
Fehlt
Markieren Sie ein Dokument als fehlend, wenn es nach Ihrer Kenntnis nicht bereitgestellt wurde. Fehlt ein als kritisch eingeordneter Punkt, zeigt der Check unabhängig vom übrigen Stand eine rote Einordnung.
Noch ungeklärt
Nutzen Sie diesen Status, solange weder Vorliegen noch Aktualität sicher sind. Ein ungeklärter Punkt ist nicht automatisch ein Mangel. Er bleibt aber bis zur Klärung eine offene Annahme.
Wie der organisatorische Score berechnet wird
Kritische Prüfpunkte erhalten drei Gewichtungspunkte, wichtige Punkte zwei und ergänzende Punkte einen. Ein aktuelles und vollständiges Dokument erhält den vollen Wert. Ein unvollständiges oder veraltetes Dokument erhält die Hälfte. Fehlende und ungeklärte Unterlagen erhalten zunächst keinen Wert.
Der erreichte Wert wird durch die Summe aller für das gewählte Profil möglichen Punkte geteilt. Das Ergebnis wird auf eine ganze Zahl von 0 bis 100 gerundet.
• Grün ab 85 Punkten, wenn kein kritischer Punkt fehlt oder ungeklärt ist
• Gelb bei 60 bis 84 Punkten oder bei einem kritischen ungeklärten beziehungsweise unvollständigen Punkt
• Rot unter 60 Punkten oder sobald ein kritischer Punkt als fehlend markiert ist
Dieser Score misst nur den von Ihnen erfassten organisatorischen Stand. Viele aktuelle Dateien können inhaltlich falsch, widersprüchlich oder für die Fragestellung ungeeignet sein. Umgekehrt kann ein fehlendes ergänzendes Dokument im konkreten Fall ohne Bedeutung sein. Eine Investitionsentscheidung darf deshalb nicht allein auf dem Score beruhen.
Die sechs Prüfbereiche
Eigentum und Vertrag
Hierzu gehören Grundbuchinhalt, Kaufvertragsentwurf, Belastungen, Löschungsunterlagen, Liegenschaftskarte und Flurstücksdaten. Grundbucheinsicht setzt nach § 12 GBO ein berechtigtes Interesse voraus. In der Transaktion sollte geklärt werden, wer aktuelle Unterlagen bereitstellt und wie offene Belastungen im Vertrag und Vollzug behandelt werden.
Baurecht und Grundstück
Baugenehmigungen, Bauakte, Pläne, Flächen, Baulasten, Erschließung und mögliche Altlasten beantworten unterschiedliche Fragen. Ein Grundbuchauszug ersetzt diese Quellen nicht. Bei Grundstücken und geplanter Nutzungsänderung ist die Abstimmung mit Kommune, Bauaufsicht und Fachplanung besonders wichtig.
Technik und Energie
Modernisierungen, Wartungen, Schäden, Versicherungsfälle und Energieausweis dokumentieren einen Teil der Gebäudehistorie. Sie ersetzen keine technische Besichtigung. Bei relevantem Risiko sollte der Prüfauftrag für Sachverständige konkret festlegen, welche Bauteile, Anlagen und Schadstoffthemen untersucht werden.
Miete und Wirtschaftlichkeit
Bei vermieteten Objekten müssen Mietverträge, Nachträge, Kautionen, Zahlungsverlauf und Betriebskosten zusammenpassen. Der Eigentumswechsel beendet Wohnraummietverhältnisse grundsätzlich nicht. Deshalb sollten wirtschaftliche Annahmen auf dem tatsächlichen Vertragsbestand und nicht nur auf einer zusammenfassenden Mieterliste beruhen.
WEG und Verwaltung
Bei Eigentumswohnungen prägen Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Beschlüsse, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht und Rücklage die Entscheidung. Geplante Maßnahmen und Sonderumlagen müssen gemeinsam mit Zustand und Kostenverteilung betrachtet werden.
Transaktion und Planung
Finanzierung, Sanierung, Nutzungsänderung, Kaufpreisstruktur und offene Fragen verbinden die Einzelergebnisse. Eine zentrale Fragenliste sollte jede Unklarheit einer Quelle, einer verantwortlichen Person und einer Frist zuordnen.
Grenzen des Tools
Das Tool öffnet, liest und bewertet keine Dateien. Es kann nicht feststellen, ob ein Grundbuchinhalt aktuell ist, eine Genehmigung den tatsächlichen Bestand abdeckt, ein Mietvertrag wirksam ist oder ein Gebäude technisch mangelfrei ist. Es berechnet weder Verkehrswert noch Finanzierung, Steuerbelastung oder Rendite.
Die Einstufung in kritisch, wichtig und ergänzend ist eine allgemeine redaktionelle Gewichtung. Im Einzelfall kann ein hier als ergänzend behandeltes Dokument entscheidend sein. Umgekehrt können Punkte für eine konkrete Transaktion entfallen. Stimmen Sie den Prüfplan mit Notariat sowie rechtlicher, steuerlicher, technischer und finanzierender Beratung ab.
Nächste Schritte nach dem Check
- Exportieren Sie die Liste und benennen Sie eine verantwortliche Quelle für jede Lücke.
- Legen Sie für kritische Fragen eine Frist vor Vertragsentscheidung fest.
- Vergleichen Sie Angaben über Dokumente hinweg, besonders Flächen, Nutzung, Miete und Kosten.
- Erteilen Sie Fachprüfern einen klaren Auftrag mit den bereits erkannten Fragen.
- Dokumentieren Sie Antwort, Nachweis und Auswirkung auf Vertrag, Preis oder Planung.
Der ausführliche Ratgeber zur Due Diligence einer Immobilie erklärt die fachlichen Zusammenhänge. Zur wirtschaftlichen Ergänzung können Sie die Mietrendite berechnen und die Kaufpreisaufteilung bei Immobilien vorbereiten.
Häufige Fragen zum Due Diligence Check
Speichert LKM Real Estate meine Objektangaben?
Nein. Das Tool fragt keine personenbezogenen Objektangaben ab und verarbeitet die Auswahl lokal im Browser. Nur wenn Sie die optionale Speicherung aktivieren, bleibt der Arbeitsstand in den lokalen Website Daten des Browsers, bis Sie ihn zurücksetzen, die Option abwählen oder diese Browserdaten löschen.
Prüft das Tool den Inhalt meiner Unterlagen?
Nein. Die Statusangaben stammen ausschließlich von Ihnen. Das Tool greift nicht auf Dateien oder externe Register zu.
Warum startet der Score bei null?
Noch ungeklärte Unterlagen erhalten zunächst keinen Wert. Erst Ihre Einordnung verändert den organisatorischen Stand. Das verhindert, dass eine positive Bewertung vorgetäuscht wird, obwohl noch keine Angaben vorliegen.
Ist Grün eine Freigabe für den Immobilienkauf?
Nein. Grün bedeutet nur, dass nach Ihren Angaben viele relevante Unterlagen aktuell vorliegen und keine kritische Lücke offen markiert ist. Inhalt, Wirksamkeit, Plausibilität und technischer Zustand bleiben fachlich zu prüfen.
Kann ich die Liste mit meinem Berater teilen?
Ja. Nutzen Sie die Kopierfunktion oder die Druckansicht. Prüfen Sie vor einer Weitergabe, ob Sie die Liste später um personenbezogene oder vertrauliche Informationen ergänzt haben.