Was der Kaufpreisaufteilungs-Planer berechnet
Der Planer setzt dort an, wo vorläufige Gebäude- und Bodenwerte bereits vorliegen. Aus dem Verhältnis beider Werte bestimmt er die prozentuale Gebäudequote. Anschließend verteilt er die gesamten Anschaffungskosten einschließlich der eingegebenen Nebenkosten auf Gebäude und Grund und Boden.
Optional kann ein vertraglich vorgesehener Gebäudeanteil eingetragen werden. Das Ergebnis zeigt dann die Abweichung in Euro und Prozentpunkten. Zusätzlich lässt sich mit einem selbst gewählten AfA-Satz eine modellhafte Jahresabschreibung berechnen.
Welche Eingaben Sie benötigen
Gesamte Anschaffungskosten
Erfassen Sie den Kaufpreis und die steuerlich zuzuordnenden Anschaffungsnebenkosten als gemeinsamen Betrag. Die BMF-Anleitung nennt Grunderwerbsteuer, Maklergebühren und Notarkosten als Beispiele. Finanzierungskosten und spätere Maßnahmen gehören nicht automatisch in diesen Wert.
Vorläufiger Gebäude- und Bodenwert
Die beiden Werte müssen unabhängig vom Tool ermittelt werden. Nutzen Sie dafür geeignete Markt- und Objektdaten, die aktuelle BMF-Arbeitshilfe oder eine sachverständige Bewertung. Der Planer berechnet weder Bodenrichtwerte noch Ertrags- oder Sachwerte.
Vertraglicher Gebäudeanteil
Diese Eingabe ist optional. Sie dient ausschließlich dazu, die im Vertrag vorgesehene Quote mit dem Verhältnis der eingegebenen Teilwerte zu vergleichen. Eine Abweichung ist kein automatischer Beweis für eine unzulässige Vertragsgestaltung, sondern ein Anlass zur Prüfung.
AfA-Satz
Der Planer bestimmt den steuerlich zutreffenden Satz bewusst nicht selbst. Tragen Sie nur einen fachlich geprüften Wert ein. Das Ergebnis multipliziert den modellhaften Gebäudeanteil mit diesem Prozentsatz.
So ist das Ergebnis zu lesen
Der Gebäudeanteil zeigt, wie viel Prozent der Summe aus vorläufigem Gebäude- und Bodenwert auf das Gebäude entfallen. Dieselbe Quote wird auf die gesamten Anschaffungskosten angewandt. Der verbleibende Betrag wird dem Grund und Boden zugeordnet.
Das Ergebnis ist keine Steuerberechnung. Es berücksichtigt weder den zeitanteiligen Beginn der AfA noch Sonderabschreibungen, degressive Abschreibung, eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer oder objektbezogene Sonderregeln.
Beispielrechnung
Bei gesamten Anschaffungskosten von 520.000 Euro, einem vorläufigen Gebäudewert von 360.000 Euro und einem Bodenwert von 140.000 Euro beträgt die Gebäudequote 72 Prozent. Rechnerisch entfallen 374.400 Euro auf das Gebäude und 145.600 Euro auf den Boden. Bei einem eingegebenen Satz von zwei Prozent ergibt sich eine modellhafte jährliche AfA von 7.488 Euro.
Grenzen des Tools
Der Planer kann nicht beurteilen, welches Wertermittlungsverfahren für ein Objekt sachgerecht ist. Er kennt keine lokalen Vergleichsfaktoren, Mieten, Liegenschaftszinssätze, Modernisierungen, Restnutzungsdauern oder besonderen Grundstücksmerkmale. Er prüft auch nicht, ob eine Vertragsquote wirtschaftlich haltbar ist.
Bei komplexen Objekten, ungewöhnlichen Grundstücken, gemischter Nutzung oder erheblichen Abweichungen ist eine individuelle Prüfung erforderlich. Nutzen Sie die Berechnung als Vorbereitung für ein strukturiertes Gespräch und nicht als alleinige Grundlage einer Steuererklärung oder Vertragsgestaltung.
Nächste Schritte
- Sammeln Sie Kaufvertrag, Nebenkosten, Flächen, Bodenrichtwert, Baujahr, Modernisierungen und Mietdaten.
- Ermitteln Sie vorläufige Teilwerte mit einer geeigneten Methode.
- Prüfen Sie das rechnerische Verhältnis im Planer.
- Vergleichen Sie eine vorgesehene Vertragsquote mit dem Ergebnis.
- Lassen Sie Verfahren, Werte und AfA-Satz vor der endgültigen Verwendung fachlich prüfen.
Der ausführliche Ratgeber zur Kaufpreisaufteilung erklärt die Hintergründe und typischen Fehler. Für die wirtschaftliche Gesamtbewertung können Sie zusätzlich die Mietrendite berechnen.
Häufige Fragen zum Planer
Speichert das Tool meine Eingaben?
Nein. Die Berechnung erfolgt ausschließlich im Browser. Die eingegebenen Objektwerte werden nicht an LKM Real Estate übertragen.
Warum muss ich Gebäude- und Bodenwert selbst eingeben?
Ihre Ermittlung ist der fachlich anspruchsvolle Teil der Kaufpreisaufteilung. Ein vereinfachtes Web-Tool kann die objektspezifischen Daten und die Wahl des Wertermittlungsverfahrens nicht belastbar ersetzen.
Kann ich den Gebäudeanteil aus dem Kaufvertrag übernehmen?
Eine vertragliche Aufteilung kann grundsätzlich maßgeblich sein, wenn sie die realen Wertverhältnisse nicht grundsätzlich verfehlt. Der Planer macht eine Abweichung sichtbar, entscheidet aber nicht über ihre steuerliche Anerkennung.
Warum kann ich den AfA-Satz frei eingeben?
Der zutreffende Satz hängt von gesetzlichen Voraussetzungen und Gebäudedaten ab. Eine automatische Auswahl würde eine Sicherheit vortäuschen, die ohne Einzelfallprüfung nicht besteht.
Was passiert bei ungewöhnlichen Ergebnissen?
Prüfen Sie zunächst Eingaben, Datenquellen und Einheiten. Bleibt eine erhebliche Abweichung bestehen, sollte das Objekt individuell bewertet werden.